文档介绍：长租公寓已成鸡肋
经过短暂的热炒，拿楼价格水涨船高，长租公寓已慢慢成为鸡肋。可是，有一家公寓，从收购+，短短3年，资产名义价值已经到达了5亿多元，增值竟然到达了3倍以上！公寓还有没有的做？这家公寓到底是如何长租公寓已成鸡肋
经过短暂的热炒，拿楼价格水涨船高，长租公寓已慢慢成为鸡肋。可是，有一家公寓，从收购+，短短3年，资产名义价值已经到达了5亿多元，增值竟然到达了3倍以上！公寓还有没有的做？这家公寓到底是如何做到品牌定价高出周边30%的？
一、运营者对长租公寓的理解不透彻
开发商是一个土豪行业，但开发商赚的钱比较少，因为钱都被房东们赚走了。去年开始，开发商面临转型，包括万科也提出了一个最经典的“八爪鱼”计划。越来越多的开发商杀入长租公寓。
，但缺乏匹配的产品
长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计，2015年我国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，。预计到2025年租金成交总额将到达3万亿元，；，。
不少人就是把房子改造出租，这是不行的，必须重新建立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么，这是企业未来转型的重要基础。长租公寓就是要为消费者画像，如果不做精细的工作，做出的产品只是一个产品，难以获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更重要的是定价权，香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软件硬件全都一样，唯一的区别在于不同的品牌定价权不一样。
，但不是轻资产模式
二房东模式不是轻资产。因为要给租金，还要进行装修，投资非常大。如果一栋楼是200个房间，做成公寓装修的成本总投资大概是1500万元，加上给房东的押金和定金，每个项目在半年内流出的资金大概是2000万元。再加上营运成本和税金，比较理想的状态下，要5-7年才能收回成本！
其实，二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式，过去大房东不会叠加，拿一??好房子，房东说可以就行了，但现在很多人找他谈，整形医院、美容中心给的价格都比较高，使其已经成为很重的资产。
，公寓3元/天，联合办公是4-5元/天，专业体检牙科医院、整形医院是7-8元/天，月子中心可以到达9-10元/天。如果你是房东的话你给谁？70%是这个行业现在平均的拿房成本，很多著名公寓拿楼的成本已经超过80%。这样做的结果就是恶性循环！
二、长租公寓多存在自身缺陷
没有二房东的红利之后如何盈利？现在，不少开发商的楼卖不掉，但做公寓运营管理的拿不到楼，开发商是不是可以拿卖不掉的楼做公寓？万科等开发商就是这么干的。
当时万科做白领公寓的想法是对的，但是卖不掉的房子一定是有问题的，要么是市场不好，要么是太远了，要么是太贵了！新派曾经和保利谈过一次，保利愿意拿出全国的物业跟新派合作。保利的房子特别好，可是他们的房子要么很贵，白领根本租不起；要么就很远，不方便白领上下班。
因此，开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营，适合经营的都在铁路旁边、高铁旁边，或者在市中心。开发商进入运营的时候一定要弄明白，