文档介绍：宁波奥克斯鄞州写字楼项目定位报告
目录
第一章:项目分析
第二章:市场分析
第三章:项目定位
项目概况
项目概况
占地面积6631平方米；
-
容积率：-；
/天）
第一档次
波特曼中心
江东

人民保险大厦
海曙

华宏国际中心
江东

华联写字楼
海曙

中农信国际商务大厦
海曙

外滩大厦
江北

第二档次
平安大厦
海曙

世贸中心
海曙

天宁大厦
海曙

天元大厦
海曙

会展中心大厦
江东

江厦银座
海曙

第三档次
鄞信大厦
江东

亚细亚商务中心
海曙

中远物流大厦
江北

租金
租金售价
前几年，由于市场需求不足，宁波曾出现写字楼价格低于住宅价格的现象，目前，这种现象逐渐得到了改变，品质相对较好的写字楼销售报价以9,000—12,000元/平方米为主，波特曼中心和金隆国际两个项目的平均报价则分别达到16,000元/平方米和15,000元/平方米
部分写字楼售价状况
物业名称
所属区域
平均销售报价（元/平方米）
波特曼中心
江东
16,000
金隆国际
海曙
15,000
天一商务中心
海曙
12,000
都市仁和中心
海曙
12,000
银亿外滩大厦
江北
11,000
天宁大厦
海曙
11,000
中农信国际商务大厦
海曙
10,000
华联写字楼
海曙
10,000
华宏国际中心
江东
9,000
会展中心大厦
江东
9,000
新天地国际商务大厦
江东
8,000-9,000
开丰大厦
江东
8,000
供大于求的局面
租金售价的停滞
板块变动、办公郊区化
办公楼风险聚集
板块篇
市中心商务区
江东商务区
东部新城
西门商务区
鄞州商务区
宁波市板块格局
市中心商务区：中心商务区包括三江口、解放路、月湖等数个小型板块，其中三江口商务区属于宁波市办公市场的起源地，也是目前宁波办公市场较为集中的区域。该区域聚集了目前宁波市主要的中高档写字楼，-3元左右。目前区域相当部分产品是由以前的烂尾楼改造。目前区域在售项目主要有恒隆中心、金隆国际、月湖银座等
江东商务区：江东商务区主要分为两大部分，彩虹路和百丈路沿线。江东商务区的办公市场较为杂乱，有波特曼此类的高档写字楼、也有各类已级写字楼和soho公寓。-。
西门商务区：西门区域主要是一个以居住为主的区域，区域存在一定量的小型办公。目前在售项目只有丽园尚都一个，定位为乙级写字楼。
东部新城：东部新城有可能是未来城市新政中心，围绕会展中心有较大的土地供应，区域推出产品以中档偏上为主，代表项目是雷蒂森广场。
三江口——华联写字楼
地址：
东渡路55号
开发商：
宁波华联房地产开发有限公司
物业管理：
银泰物业管理有限公司
建筑面积：
总计约86,000平方米，办公区约38,000平方米
地上层数：
28层
地下层数：
2层
楼层净高：
-，-
标准层面积：
约1,700平方米
最小可分隔面积：
54平方米
得房率：
63%
电梯系统：
6部进口三菱电梯
空调系统：
中央空调系统
车位：
约400个
租金报价：
（均价）
销售报价：
约10,000元/平方米（均价）
入驻率：
96%
由于建成时间较早，且占据了绝佳的地理位置，华联写字楼目前为宁波标志性写字楼项目之一
代表楼盘
参考项目——华联写字楼
66%
11%
2%
2%
1%
3%
9%
6%
物流
贸易
现代服务业
一般服务业
金融
IT
制造业
其他
客户行业类型分布
物流类客户占客户总数的66%，显示出该物业非常明显的产业聚集效应，其次为贸易类客户，其他类型的客户所占比例非常小
从客户面积角度分析，100-200及200-500平方米的客户所占比例最大，合计约78%，这主要是因为该物业中中小型物流、贸易类客户比重大，而此类客户的面积需求通常为500平方米以下
代表客户：
中海集装箱运输浙江有限公司
泛亚班拿中国有限公司
大金（中国