文档介绍：集体建设用地流转
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集体建设用地的前世今生
流转背后的原因
法律政策
关于流转的争论与变革
Content
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农村集体土地
农用地
产业用地总量中，出租形式占到流转总量的90%以上。河南省新野县2007年流转面积约有4650亩，其中租赁大约3000亩和转让约1650亩。
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（3）流转后主要作为生产经营性用地
集体建设用地流转后的用途主要为工业用地和商业服务业用地，在调研中我们也发现集体建设用地流转后用于房地产开发的案例。
另外，流转后的用途在地域之间稍有差异，在经济发达地区主要用于乡镇企业用地和工业用地，经济欠发达地区更多的是用于住宅用地。
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（4）流转收入已成为集体和农民的重要收入来源
北京市昌平区北七家镇郑各庄村，1998年在落实30年承包政策的同时推行股份制，农民把土地承包经营权以入股的方式交回集体，集体又将土地委托给村办企业宏福集团经营，成立了宏富创业园。园区规模1600亩，已吸引了24家企业入园，全部采取出租的形式，每年每亩5000-10000元租金。截至2005年底，，。同时，北七家镇充分发挥土地流转的优势，大力发展教育、商业及休闲等配套产业，办学校，兴办了集餐饮、住宿、洗浴、娱乐为一体的旅游休闲项目。
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（5）流转的主体多元化
流转的主体以乡镇政府和村集体经济组织为主。其中以村集体经济组织为主的土地流转宗数较多，但规模较小，每宗流转面积在几十亩到数百亩左右；以乡镇政府为流转主体次之，往往能集中较多的土地，统一建设乡镇工业园区，每宗占地多数在千亩以上。
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农村集体建设用地审批和收回方面的制度
集体建设用地具体用途
乡（镇）村企业建设用地
乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地
宅基地
审批权限
《土地管理法》第60条:农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中涉及占用农用地的，由省级人民政府批准。
与乡（镇）村企业用地的审批权限一致
《土地管理法》第62条规定：农村居民建设住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。其中涉及占用农用地的，依照本法第44条规定向有批准权限的人民政府办理农用地转用审批手续。
审批程序
预申请—选址—正式申请—审核—批准—拨付土地—发证
申请—审核—批准、拨付土地—发证
申请—村民会议讨论—审核—批准—拨付土地和核发土地使用证
收回情况
《土地管理法》第65条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；②不按照批准的用途使用土地的；③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
法律政策规定
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（1）农村集体建设用地的使用范围
按照《土地管理法》第43条规定，有3种情况均可以使用农民集体所有的建设用地。
---兴办乡镇、村企业使用本集体的土地。乡(镇)办企业、村办企业、村民组办企业、个人办企业均可使用所在农民集体组织的土地，而不允许使用其他集体所有的土地。但是农民集体组织用本集体所有土地与其他单位或个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，视为使用本农民集体所有土地，是允许的。
---村民建住宅使用集体的土地。农村集体居民，经过批准回原籍落户的职工，退伍军人、离、退休干部以及回家定居的华侨，港澳台同胞住宅建设可以使用集体的土地。
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一般情况下，城镇居民使用农民集体土地，或农民建住宅使用其他集体所有的土地是不允许的。
---乡(镇)村公共没施和公益事业建设使用农民集体的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体的土地都是允许的。主要考虑一些道路、水利设施及学校等，在本集体土地内无法安排，需要使用其他村民小组土地的实际悄 况。因此，法律不能限制此类项目使用非本集体的土地。
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（2）农村集体建设