文档介绍：1 房产“去杠杆”也藏黑手在中国, 地方政府视房地产开发商如“财神”, 将这种堆砌钢筋混凝土的产业视为经济支柱, 大力扶持; 银行信贷闸门宽松, 利率优惠; 房地产开发自有资金门槛低,与“炒房”者一样以小投入博大收益, 如鱼得水、底气十足……致使人们的住房梦总是遥遥无期, 虽然中国金融系统的“去杠杆”效应, 正在深刻地影响房地产业。却也催生放大了开发、投资和需求规模, 进一步加快了房地产业独大、独热的畸形经济结构形成, 暴露了不少的问题和风险。呈高“杠杆化”融资态势尽管我国的金融市场相对封闭、监管较为严格,信用金融不够发达, 再加上我国房地产资金多集中于银行系统, 融资渠道过于单一, 也呈现出令人担忧的高“杠杆化”融资态势。如一二线城市的中小房地产企业自有资金率一般在 20% 至 30% ,其他运营资金主要为银行贷款。北京中坤投资集团董事长黄怒波说, 房地产业现在普遍实行预售制,一个 20 亿元的项目,自有资金有 5 亿元就行了, 其他可以通过预售来解决。如果以自有资金计算, 一个项目的利润率可能高达 100% 到 200% 。银行业统计数据也显示了房地产开发投资中的高“杠杆化”融资态势。据了解,房地产开发投资资金来源中,银行贷款占比 % ,自筹资金占比 % , 其他资金占比 % , 而仔细分析, 所谓“其他资金”, 其主要 2 构成为购房者的定金、预付款和个人按揭贷款, 而这部分资金来自银行贷款的比例在 60% 左右。总体概算,房地产开发资金来源直接或间接来自银行贷款的比例在 45% 以上,此外还有部分资金来自于民间融资。而在一线城市房地产业协会进行的抽样调查也显示,即使在房地产业最不景气的 2008 年,当地房地产开发中融资借款的比例仍达到 60% 以上。此外,房地产市场与地方政府债务之间也存在着千丝万缕的联系,地方政府的负债也相当于房地产市场资金杠杆的一个延伸, 这将房地产市场的杠杆化水平放大了几倍甚至十几倍,如果房地产市场出现较大的波动, 将可能产生一定的社会动荡。“低首付、低利率”投机心理近年来, 我国房地产价格一路狂飙, 从不少一线城市到二、三线城市的房产销售情况来看,明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势,而在投资性购房中,依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出。与外来购买者增多的趋势相比,本地投资性购房增多的态势更加明显。近年来,悄然崛起“炒房团”也如火如荼,约