文档介绍：呼应物权法 两证待合一
黄莉凌 刘宜萍 消费者买了商品住房,一次交了70年的土地出让金,却只能拿到“房屋所有权证”,而拿不到“土地使用权证”,这种现象就像一颗随时会引爆的炸弹时刻威胁着购房人的权益。那么,购房人在其中面临怎样的风险开发公司。双方到有关部门依法办理转让手续,乙公司取得了该幢商品住宅楼的《国有土地使用权证》。2002年10月,乙公司根据自身的需要,决定拆除这幢商品住宅楼开发其他项目。眼看就要失去安身的地方,老赵竭力想维护自身的权益,多次找乙公司交涉。但乙公司说自己有合法的《国有土地使用证》,坚持要拆除。自己对房子拥有100%的产权,难道房子还不属于自己吗?面对老赵的疑问,国土资源部门的同志不无遗憾地向他解释:“你的房子只办理了房屋所有权证,而没有办理相应的国有土地使用证,因此,乙公司拥有拆除该幢住宅楼的权力。”听到这话,老赵惊呆了。后来,经过有关部门的协调,老赵虽然得到一定的补偿,但仍损失不小。
隐患二,房地权属分离,让业主行使对小区公共部分的权利缺乏依据。在商品房开发建设过程中,开发商支付项目所在地块的土地出让金后,依法将出让金列入商品房开发成本,并最终体现在商品房的销售价格中了。也就是说小区全部的土地出让金是由全体购房人共同承担的,但土地使用权证却办在开发商的名下,这有违法律公平原则。而且没有土地使用权证,使业主维护自己小区公共部分的的权益缺乏力度了。业主对小区公共部位的建设没有决定权,如果当开发商擅自改变公共部分的设计或用途,或者少数人占用小区公共空间停车时,业主在说“不”的时候就不够分量。
隐患三,如遇国家征地拆迁,关于土地使用权的补偿应当归谁?征地补偿分为对房屋所有权的补偿和对土地使用权的补偿两部分。这种补偿是给权利的所有人的,即土地使用权的补偿是给土地使用权人的。依照权属证书的记载土地使用权人是开发商,那关于土地的补偿应该给开发商吗?如前所述,是全体购房人共同承担了全部土地出让金,购房人的利益何从保护?
从法律上讲,如果主体同时享有对房屋的所有权和对土地的所有权,则能够最大限度地避免权利行使的冲突和不必要的纠纷。但由于我国土地公有,不允许进入市场流通,建筑物所有权往往与土地所有权分离,而与土地使用权结合,虽然房屋所有权人不能同时享有土地的所有权,但必须享有土地使用权,从而得以保有地上的建筑物。这就形成了房屋所有权和土地使用权结合的制度安排和权利格局,如果一旦发生了房屋所有权和土地使用权的分离,一方面,则可能会引起纠纷,房屋所有权人可能会禁止土地使用权人使用土地,土地使用权人也可能要求房屋所有权人拆除房屋;另一方面,即使不发生上述纠纷,也会产生权利行使上的冲突。
行政不作为引发风险
为什么会形成这种现象,笔者认为我国不少地方目前仍在实行的房屋所有权及土地使用权分别管理的制度是诱因,根源在于行政部门进行行政管理过程中没有严格遵照法律规定执行,也就是行政不作为。
我国土地、房地产方面的法律法规均始终贯彻着房地合一的原则,土地的使用权和房屋的所有权应保持在同一个单位或个人享有,即房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押(《房地产管理法》第三十一条)。在进行“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房