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土地增值税清算要素鉴别方法
1、 开发企业将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账 上,或以房款抵偿工程本钱、债务,不及时结转收入.
鉴别方法：结合房产管理部门的网上签发企业账面归集的建筑工程费用发票 金额加以比对,差异处应要求开发企业提供合理解释及依据.
将企业的单位建安本钱与建设部门提供的各年度建 筑安装工程造价参考表核对,对超出一定幅度的,要求企业 合理解释并提供依据,不能解释或提供依据的,按建设部门 公布的每平方米建安造价金额标准核定企业的建安本钱.
采取“实地查验〞或聘请工程造价师,到施工现场
了解其真实开发情况,从而估算工程工程虽.
3、 开发企业同时进行自建房和房地产开发,多列支房地 产开发局部的开发本钱,少记自建房屋的本钱,从而减轻土 地增值税负担.
鉴别方法：重点审核“开发本钱〞账户,与有关的交易 证明文件及会计凭证核对,看是否将不属于开发房地产的成 本也记入“开发本钱〞,查看本钱分摊方法是否 合理,是否符合税法规定.
4、 房地产企业支付的拆迁补偿费,列支凭证混乱,金额 大,如何确认允许扣除的拆迁补偿本钱.
鉴别方法：按拆迁补偿的方式分为货币安置及实物安置 两种,实物
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安置可分为异地安置和就地安置,按是否发生补 价分为有补价及无补价两种情况.
房地产企业用建造的本工程房地产安置回迁户的,
安置用房视同销售处理,收入按以下方法和顺序确认：
本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格 确定；、同类房地产的市场 价格或评估价值确定确认,同时将此确认为房地产开发工程 的拆迁补偿费；, 计入拆迁补偿费； 款,应抵减本工程拆迁补偿费.
回迁安置时,着重鉴别房地产确实认收入,同时,注意 拆迁本钱与拆迁安置房视同销售收入在金额上是一致的.
开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行
开发建造的,房屋价值按以下方法和顺序确认：
在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
、同类房地产的市场价格或 评估价值确定,计入本工程的拆迁补偿费；
屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费.
异地安置时,鉴别凭证合法有效性,依据合法有效的凭 证予以扣除.
货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据
计入拆迁补偿费. 货币安置时,房地产企业支付的拆迁补
偿费,在确认扣除金额时,依据“实质重于形式〞以及“合 理性〞的原那么加以判断, 用发生的书面凭据(合同协议、收据),具备对方单位或个人 签章要件且金额合理,签收花名册
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或签收凭证能一一对应,
予以认可扣除.
5、前期工程费中列支的填土、灌浆等支出金额较大,如 何确认这局部支出允许扣除的具体金额.
鉴别方法：房地产企业在前期三通一平时, 发生的填土、
灌浆等支出,真实发生的,,应重点对 施工合同、监理报告、发票和银行支付记录金额的一致性进 行核对,并了解有无渣土买卖记录,同时,要求企业提供地 质勘探部门的验收决算报告及造价事务所出具的决算书,看 填土、 合理、支出过大的,应作为疑点进一步核实.
6、桩基、基坑及地下隐藏工程发生的建安支出金额较大, 如何确定其真实性.
鉴别方法：结合房产的类型(低层、多层、小高层、高 层)、结构(砖混、框架),查核相关合同、监理报告、发 票、付款记录、决算报告,核实发票合法性,业务真实性, 测算桩基工程占整个土建工程比例,：
查阅桩基购入发票,是否存在舍近求远等明显不符 合商业常规的现象,桩基款是否已作甲供材料处理.
确定是否发生桩基检测费、桩基测试费等相关支出, 查看桩基测试报告,核对桩工程虽,确定桩基工程的合理性.
测算桩基工程占整个土建工程比例,看有无异常,
一般低密度住宅(别墅、联体、六层以下住宅)桩基工程造 价占土建工
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程总额的 7%左右,小高层、高层的 9--10%;打 桩费用占桩基价格的 15%-20%.
查看基坑及地下隐蔽工程验收、监理报告及工程造 价决算书,存在明显差异的,以工程造价决算书确实定金额 予以扣除.
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