文档介绍：实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
1、 农村集体土地不可擅自用于商品房开发
［案例］:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地,公司出钱、乡明确规定:任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地,建设占用土地,如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续;（2)我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定：集体所有土地，,应当认定合同无效；(３）该房屋是某开发商与村里合作开发联建,其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续，不具有法律效力，其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。
[提醒］:通过“中介"购房，首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地,若是后者,最好不要购买；购买二手房，还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书，若仅只有一份合同和一张发票，再便宜的房屋也不宜购买。
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
5、海景“地产房"买不得ﻭ［案例］：叶先生在海边看中了某“生态小区"观海房－—一栋两家连体二层小楼房，有地下室、有车库、有私家花园，一、二层居住用房,每平方米4980元，一套250平方米楼房１25万人民币。经了解，此楼房属于集体土地上开发的“地产房”，土地使用期只有５0年，不仅办不了房屋所有权证书，而且购房时还要缴纳总房价的４—-8%的土地使用费。
[分析］：（1）在集体土地上开发建设的“海景房＂等“商品房”，办不了法律认可的房屋所有权证书,因为它所占有的土地是集体土地，国家法律明确规定，集体土地不能用于商品房开发建设销售;(2）由于是集体土地,没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续,没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》、《商品房预(销）售许可证》，也就无法办理国家法律认可的、国家建设部统一印制编号的、房地产管理部门（房地产交易所)登记备案并颁发的《房屋所有权证》；（3)这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地（一般为５0年）,叶先生除了购房款外，还要向开发商缴纳购房款4％的土地使用费。而国家法律规定商品房居住用地为70年，土地出让金包含在每平方米的房价中，由开发此商品房的开发商一次性向政府土地管理部门缴纳.
［
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
王富利律师提醒]:(1)购买此类集体土地上开发的、办不了房屋所有权证的“地产房”风险比较大，最好不要购买；(2）购买此类房屋最好的办法是看其开发的小区是否具有《商品房预（销)售许可证》,有了此证则证明此房所占土地必定是出让的国有土地，可以办理法律认可的房屋所有权证；（3)必要时,可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记备案，若登记备案的，则可放心购买。ﻭ６、购买“尾房”要留神
“［案例］：前不久，小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”，按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权