文档介绍：简析影响房地产价格的因素
衷水华 摘 要:地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此,分析、研究影响房地产价格的因素,将有利于我们分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值,从而影响其价格。一般来说,土地平坦,地价较高;土地高低不平,地价较低。在其他条件相同时,地势高的房地产的价格,要高于地势低的房地产的价格。
2、土地面积和外形
同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差异。一般来说,凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格较低。
土地外形是否规则,对地价也有一定影响。外形规则的土地,主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于外形不规则的土地一般不能有效利用,相对于外形规则的土地,其价格一般要低。
3、日照、风向
一般来说,受到四周建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格(尤其是住宅的价格),要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。
同一街道的商业房地产,因位于向阳面与背阳面的不同,价格也有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡,从而影响顾客的多少,间接影响收益的高低。
房地产价格与风向的关系在城市中比较突出,在上风地区房地产价格一般较高,在下风地区房地产价格一般较低。
(三)人对房地产的需求因素
房地产价格随着供求关系的变化上下波动,一般来说是由市场的供给和需求决定的,与需求正相关,与供给负相关。房地产的需求主体是人,人的数量,素质,构成等状况,对房地产价格有很大影响.
1、 人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。
2、 人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。
3、家庭人口规模
这里所说的家庭人口规模,,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。
(四)国家的相关政策因素
1、土地政策
土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别:
(1) 土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格