文档介绍：.
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合同一般法定解除条件探微
建远 清华大学法学院 教授
出处:“法律因出租人对租赁物有无所有权而发生类型的变化，因此，出租人对于租赁物享有所有权的义务不符合主给付义务的规格。
这样界定主给付义务，是否违反建立部于1995年颁行的“城市房屋租赁管理方法“第6条关于“未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租〞的规定“答复是否认的，因为该项规定固然使得出租人负担了一项法定义务，但主给付义务、从给付义务及附随义务的区别根据，不在于义务产生于法定抑或约定，而在于它们在合同关系中所具有的地位和所起的作用。此其一。附带指出，站在立法论的立场，
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“城市房屋租赁管理方法“的该项规定，以及第3条第1款、第4条的规定所流露出来的出租人为租赁物所有权人的倾向，尽管有尽量减少纠纷、周到保护承租人的良好意图，但是，它们一不符合租赁合同的特质及功能，二不完全符合社会生活的实际。例如，在公房改制中，单位将房屋出售给了职工，但至今尚未办理过户登记手续的不在少数，否认这些房屋的租赁，显然不合时宜。此其二。
出租人对于租赁物享有所有权的义务，要么是从给付义务，要么是附随义务。由于该项义务是当事人双方约定的，而非基于老实信用原则产生的，不属于“合同法“第60条第2款、第68条和第69条等规定的通知、协助、等义务的类型；由于它可以独立以诉的形式请求履行；由于它不是为了确保承租人的固有利益不受损害，而是具有给付的容，笔者确信它是从给付义务，而非附随义务。
出租人违反从给付义务，确实构成了违约。但并非只要当事人一方违约，对方当事人即可解除合同，解除权的产生必须符合“合同法“第94条第2项至第4项以及其他法律及其他条文所规定的条件。在系争案件中，出租人从未明确拒绝过办理出租房屋的所有权移转登记手续，没有将出租房屋毁损灭失，也未将它出卖、赠与、置换，故不符合“合同法“第94条第2项规定的条件，承租人不得援用该条项主 解除合同。
承租人一再催告出租人出示出租房屋的所有权证证明，援用“合同法“第94条第3项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合 理期限仍未履行〞的规定，主解除系争合同。笔者认为，该项主不应得到支持，因为该条项所谓“主要债务〞，主要指双务合同中立于对价关系的债务，即给付义务，〔1〕606此类义务应为主给付义务。违反从给付义务，只有在使承租人的合同目的落空或遭受重大损失的情况下，才能产生解除权。在系争案件中，承租人一直利用租赁物从事营业获利，且生意兴隆，谈不上目的落空及遭受重大损 失，故承租人尚无基于“合同法“第94条第3项的规定而产生的解除权。
从给付义务被违反，一般不产生解除权。对此，有通过合同约定予以明确的。例如，*“房屋租赁合同“：“出租人应在租 赁房屋的改造工程交接日起2个月向承租人提供合法有效的该租赁房屋的权属证明、改造工程监理报告、消防验收意见书和电气检测意见书等作为本合同的附件。如因出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，致使承租人无法按期开业，甚至导致合同无法履行的， 出租人应向承租人承当违约责任。〞联系该合同将该条款放置于第7章
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“交房时间和交房条件〞之中，另设第17章“本合同的生效、变更 、终止和解除〞，、，、 及其原因，进展体系化的解释，，而是表达出这样的意思：当事人违反从给付义务、附随 义务的，产生违约责任，但一般不产生解除权。当然，在笔者看来，该约定仍有可完善之处，即应成认例外却未成认。从最正确的设计来说，该合同应当这样约定：出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，构成违约，出租人应承当违约责任，但不得据此解除本合同。 不过，出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，导致合同无法履行的，承租人有权解除本合同。
二、关于不可抗力与合同解除
(一)不可抗力的涵与外延
所谓不可抗力，“民法通则“第153条规定，是指不能预见、不能防止并不能克制的