文档介绍：专业市场南京曙光创意产业园规划
第一部分 项目价值分析
一、地块隐含的三大价值体系：
商业
地产
产业
创意产业园
二、产业价值、地产价值和商业价值关系：
产业价值
地产价值
商业价值
规划纲要（草案）》中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的
重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在创意产业园的
发展步伐上走在全国前列，实现其“国际创意产业中心”的宏大目标。
园区名称
建筑面积（㎡）
租金（元/㎡·天）
入住率
产业定位
田子坊
20000
100
视觉艺术、工艺美术、室内设计
8号桥
12000
6
100
建筑设计、设计咨询、影业制作
X2创意空间
13000
40
数字技术、建筑设计、媒体及艺术
静安创艺空间
20000
65
广告设计、平面设计、影视制作
静安现代产业园
14000
90
建筑艺术、装潢设计、模型制作
同乐坊
22000
6～20
70
艺术创意、时尚会展、娱乐休闲
旅游纪念品产业发展中心
50000
3～
未知
艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品
虹桥软件园
14000
100
软件开发、数字技术、教育培训
周家桥
12000
90
艺术设计、美术摄影、动漫艺术
湖丝栈
6500
3～5
正在招商
广告、影视、传媒、动漫
时尚产业园
10000
～3
100
时尚艺术、服装设计、品牌发布
华联创业园
9800
20
多媒体、软件研发设计
逸飞创意街
19000
5～9
正在招商
文化艺术
张江文化科技创意产业基地
100000
90
影视制作、游戏软件、动漫制作
乐山软件园
20000
100
软件开发、数字技术、教育培训
M50
40000
～3
100
当代艺术、广告影视、服装设计
工业设计园
10000
～
98
工业设计、产品研发、建筑艺术
创意仓库
20000
4
95
城市规划、建筑设计、环境艺术
上海创意联盟产业园
12500
70
创意设计、办公
63号创意设计工场
25600
～
40
建筑设计、平面设计、多媒体
空间188
30000
3
正在招商
研发设计、文化传媒、数字电视制作
绿地·阳光园
13000
3
正在招商
建筑设计、广告设计、影视制作、环境艺术等
七、上海部分在建项目介绍：
1、项目单体面积不大
上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅10 万平方米，且还 是建筑面积，多数为10000至20000平方米。
故，对本案114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。
2、租金水平不高
上表中，多数园区的租金水平在3元/平米·天以下，与上海中档写字楼相比，目前上 海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在2～•天之间，如第一批18家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、M50、田子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因素，租金水平较高，如位于建国路上的“8号桥”，平均租金达6元/平方米•天，位于余姚路上的同乐坊则达到了6～20元/平方米。
同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。
3、产业定位个性化
走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些 园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具有明显的互补特征，它们既分属于独立的产业领域，又能形成产业经营上的互补作用，总体又形成一个强大的产业链条。
树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。
八、项目特征归纳及对本案的启示：
九、对项目定位及经营定位的启示：
项目定位遵循的原则：
1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。
2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。
3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。
4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。
不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：
创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适