文档介绍：房屋买卖案例分析一、主题在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析二、基本法理对房屋二重买卖纠纷进行分析,主要是基于以下法理: (一)不动产的特性及一物一权原则房屋是一种不动产, 其位置是固定、不可移动的, 而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大, 因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同,同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上,其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源, 对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性, 正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向, 并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生, 甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同,而另一方面, 根据一物一权原则, 即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权, 而所有权又具有绝对的排他性, 一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行, 从而引起所有权纠纷。(二)房屋所有权的取得与合同生效的关系我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定, 正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差, 订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔,更易引起二重买卖的现象。 1 .房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同, 自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的, 依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定: “法律、行政法规规定合同应当办理批准手续, 或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的, 人民法院应当认定该合同未生效; 法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力, 合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押, 当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见, 我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记, 依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定即使当事人没有办理过户登记,也不会导致其房屋买卖合同无效。 2 .是否取得物权不影响债权的成立房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为, 合同本身体现的是一种债权债务关系, 而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移, 是一种物权行为。债权是一种对人权, 相对权, 不能对抗合同以外的第三人, 虽然在未办理过户登记之前, 房屋的所有权是还是在卖方手里, 但购房人享有对房屋的期待权, 他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性,物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定, 其第十五条规定: 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,