文档介绍：梅岭国际汇报方案
品牌目标
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核心目标
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战略目标
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树立区域的价值标杆，引领市场的地标价值新风向标！
初步树立惠天然品牌在长沙的影响力。
为后续项目的开发做可持续性的高端发展的品牌铺垫。
完成项目一期的竞争较为激烈。
市场环境理解
竞争格局
住宅类产品以高层为主，，如是时间集中在2013年下半年，项目规模均比较大。
基本情况：
地段：梅溪湖映日路与看云路交汇处
商业：自带社区型商业
生态：梅溪湖
教育：自带幼儿园、岳麓区实验小学和长郡中学
医疗：湘雅附三
物业：和宏物业
品牌：和宏地产
户型：80-128平二至三房
容积率：
绿化率：%
建筑风格：现代简欧
体量：建筑面积约50万方
竞品解读：和泓梅溪四季
市场环境理解
竞争格局
项目优劣势分析
优势：
●开发品牌：12年谋局全国10余城，成就中国责任地产“TOP25”；
●产品优势：N+N空中院落，围合式庭院布局，户型高赠送面积，实用性高，景观视野开阔；
●景观资源：暂时拥有龙王港河、梅溪湖一线湖景资源，梅岭公园、体育公园零距离接触；
●交通路网：与地铁站口仅有5分钟路程，且临近梅溪湖环湖干道，未来交通将较为便利；
●教育配套：临近百年长郡、岳麓区实验小学，享受板块内高质的教学配套资源；
劣势：
●交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项目，交通不便；
●周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成 ，还需较长时间发展成形；
●景观资源：梅溪湖与项目之间有较大的空地，今后将会进行地产开发，届时形成的高层建筑将会 对项目的景观视野造成一定的遮挡。
基本情况：
占地面积：110789平方米
总建面积：455000平方米
栋数及套数：高层住宅9栋，总户数2186户
开盘时间：2013年5月
品牌：弘德地产
主力户型：65-127平二至三房
容积率：
绿化率：36%
项目地址：梅溪湖枫林路与骑龙路交汇处西南角
竞品解读：好莱城
市场环境理解
竞争格局
项目优劣势分析
优势：
●地理交通：岳麓区梅溪湖CBD区枫林路与骑龙路交汇处西南角，项目前设有长东路口(好莱城)站，途经 的公交车有913、315、902路，另距离未来地铁2号线延长线梅溪湖西站约800米左右。
●产品优势：项目主打商业地产，将打造50万平米双Mall国际综合体，所以整个营销中心的设计也非常具 有现代感。
●景观资源：梅岭国际公寓、梅溪湖等外部景观资源丰富；
●商业配套：项目内部建有家居MALL和百货SHOPPING MALL构成的双MALL城市超级购物中心；项目对 面已经逐渐成熟的罗马商业广场。
●教育配套：项目将自建好莱城幼儿园，并与梅溪湖小学以及长郡中学相邻，项目对面即为湖南涉外经济 学院。
劣势：
周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成，还需较长时间发展成形；
●区域位臵：处于二线湖景区域，离梅溪湖国际新城内的优质资源尚有一定距离。
基本情况：
占地面积：74027平方米
总建面积：309358平方米
栋数及套数：高层住宅11栋，3栋商业及一栋幼儿园
开盘时间：2013年12月
品牌：合能地产
主力户型：63平米公寓、79-119平米二至三房
容积率：
绿化率：41%
项目地址：梅溪湖映日路与看云路交汇处西北角
竞品解读：合能·璞丽
市场环境理解
竞争格局
项目优劣势分析
优势：
●商业配套：内部自带临河风情商街；
●周边配套：国际文化艺术中心、国际商务中心、国际研发中心；
●景观配套：3000亩市区最大内湖梅溪湖、五大城市公园群(梅岭公园、麓景公园、体育公园、梅溪 湖人工湿地和桃花岭公园)、4360亩岳麓山支脉桃花岭；
●物业配套：源自法国巴黎的84年金钥匙，为客户提供欧洲贵族式管家服务；
●教育配套：临近百年长郡、岳麓区实验小学，享受板块内高质的教学配套资源；
劣势：
●交通路网：项目不临城市主干道，无公交线路直达项目，交通不便；
●周边配套：项目周边生活配套、商业氛围都未形成 ，还需较长时间发展成形；
●景观资源：梅溪湖与项目之间有较大的空地，今后将会进行地产开发，届时形成的高层建筑将会 对项目的景观视野造成一定的遮挡。
产品库存积压严重，销售压力巨大。
首改--供需平衡，库存稳定，压力大，价格平稳，持续消化库存阶段；
再改--供大于求，库存上涨，销售压力巨大；
部分产品设计存在缺陷，影响客户认可度。
区域竞争市场小结
市场：
产品：
政策：
版块：
竞品：
同一版块内同品质项目数量较多,供应充足,竞争激烈；
高价格产品的示范区,价值展示较为充分；
竞品存量分析得出：首改和再改产品的去化率相对较低，存量大，未来供应