文档介绍：【保利新都项目前期策略定位报告】
财富的积累和这种积累的可能,应该是房地产市场生存以及发展的最根本的基石。
离开对于积累财富的可能性的判断,离开对于持续积累财富的可能性的判断,离开对于这个民族重新崛起、强盛的可能性的判断——一句话,离开对于百多年来发生在这个民族身上的所有衰落与新生、创伤与治疗、拒绝变化与脱胎换骨、艰难变法与剧烈革命的熟知和理解,就无法对于今天一切的发展以及这种发展的未来做出接近正确的判断;也就无法对于建立在这种发展基石上的房地产市场作出接近正确的判断。
在对所谓“千年未有之变局”以来的一百多年的中国历史演变的回溯中可以发现,当下的中国,正在逐渐找到“通往天堂之门的正确方向”。百多年付出极大代价的探索,是从改良到改革到革命的无法回头的过程;“渡过劫波今尤在”,今天已经到了收获这个探索的果实的时代——革命正在完成它的物质化进程。
以这样的历史背景判断,中国的房地产市场,将伴随这一物质化进程的全过程;尽管其中会有涨落、起伏,但是,五十年大周期的发展以及持续的发展将是中国房地产市场的最大特征。
这个背景,就是保利地产新都项目生存的基础。
前言
目录
一
不可能完成的任务?
二
任务完成的可能!
三
杰出团队的意义
易居中国
Content-总
不可能完成的任务
开启市场新元
1、改革的物质化进程
宏观经济
城市发展
城市机遇
政策利激
地产走势
新政后市场
1、旧市场的终结,新市场的开端
东西南北各板块的特征
北部市场发展的历史沿革
重点个案研究
最后的万科双水岸
2、潜在的市场风险
区域营销抗性
规模地产的运作风险
产品外化形象的市场接受度
产品价格的市场预期走势
任务完成的可能
建构核心价值
1、趋势研判
高度基础
大成都政府立论(交通等)
大成都的城市精神
2、核心价值论
独特USP
中央公园区(CPD)
市场例证
利益分析
3、总体定位
人群定位/案名
总体定位/利益拆分
4、整体营销建议
产品/规划/园林、配套/服务/物管/
营销系统/价值提升
Content-2
改革的物质化进程
宏观经济
1、经济增长速度
过快。
2、投资增长速度
过快。
3、对外贸易顺差
过大。
4、货币供应偏大
信贷投放过多。
5、物价上涨过快。
国内生产总值GDP长期处于10%以上高速增长趋势
2007年中国宏观经济总体由偏快转向过热的趋势进一步加剧。
第二套房贷新政
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)
2007年11月27日
中央政治局会议提出了“防止经济增长过热,防止通货膨胀”作为宏观调控的首要任务。
2008年央行货币政策由2007年的“适度从紧”改为“从紧”
国际
美国次贷风波人民币升值
国内
经济持续过热房价上涨过快
投资者打压,房价上涨受到抑制
不足以改变市场自住需求,有利楼市未来发展
未来将以自住为主要市场格局,市场迈向中高端化发展
未来房地产市场价格将面向市场作出适应性调整,整合品牌与资源环境优势的中高端产品仍将会脱颖而出。
宏观调控
城市人口的逐年增加,GDP的迅速增长、人均可支配收入的增加撬动成都楼市,市场呈良好发展态势
城市发展
2007年6月9日,国家发展和改革委员会近日发出通知,正式批准成都市、重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,成为继浦东新区和滨海新区后又一国家综合配套改革试验区。这意味着成都将成为中国的“新特区”!
新特区带来新机遇
城市机遇
新特区对成都房地产的利激作用。
新特区对成都房产的影响
中远期房价看涨
城镇新体系的改变
城市化进程加快
中心崛起商务区
近郊住宅潜力巨大
远郊地块的升值
外来购房者持续增加
政策利激