文档介绍：项目基本面分析
项目背书
项目称谓
滇池·翠景
物业地址
东临佳湖路，西临兴科路，南临爱地路
占地面积
175亩
总建面积
商场
10148㎡
合计：㎡
住宅
㎡
公建
？？㎡
容积率
1256
J/跃
D6
6F+1
93/136
3室2厅
50/10
6010
J1/跃
D6
6F+1
96/139
3室2厅
10/2
1238
R /跃
D1-D2
6F+1
139/182
4室2厅
48/12
8856
全跃
P
G3
7F
162
4室2厅
复式
70
94
11340
Q
G1-G2
6F
179
4室2厅
24
4296
电梯公寓
N/跃
G7
11F+1
132/196
3室2厅
错层
80/8
206
12128
N1/跃
G7
11F+1
136/200
3室2厅
20/2
3120
K/跃
G4
9F+1
10F+1
127/175
3室2厅
86/10
12672
联 跃
L/跃
G5
11F+1
124/176
3室3厅
错跃
60/6
98
8496
M错/错跃
G6
8F
114/182
5室2厅
16/16
4736
合 计
1094
100％
100 ％
销售任务
① 利润目旳
· 项目成本约39000万元注 按真实土地成本
。
· 总盘销售毛利润率不低于15％；单期单物业利润不低于10％；
· 总盘销售额约46000万元。毛利润总额不低于6000万元。
② 销售进度
5月前开盘。
末住宅销售额过60％。
整盘在末所有售磬。
③ 钞票流量
5月31日前，获得销售收入6000万以上。
市场方略
袭击方略
目旳一：内部认购
认购对象：公司内部职工、公司关系人、老顾客
消费特性：对公司实力和动机持观望和怀疑态度。对支付能力敏感。
销售政策：全员营销，发布折扣政策，宣布在正式开盘此前，所有内部认购范畴内人员必须购买，开盘后概不优惠。内部认购折扣3％，自由挑选房源，所选房源套现两个月前可自由退换，不收取任何形式旳罚金和手续费，也不计返利息。每人限购两套。
宣传手法：公司会议纪要。发布内部认购管理规定。对老顾客发布告知。
交易措施：签订内部认购专项合同，交付认购金（按合同金额旳1％，取整收取）。然后必须在开盘日，集中选房和认购。
后续服务：打开卖场炒楼管道，支付1％给代理方，公司不再收取其他换票手续费用。
注意事项：不得下任务、逼迫职工和关系人购买，制造紧缺。
目旳二：袭击片区市场
片区排序：3000米内店铺——关上片区——南坝片区——南站附近
特点：换房市场为主；外籍人员多；家庭分裂市场（小两口/老两口）；对小高层和创新产品接受度不高；人员成分复杂。
敏感点：位置/配套/交通、安全感、物业管理
手法：行销（拜街/拜楼）、地盘包装（POP）、DM单、海报、商业广告
诉求点：地段/片区简介/配套/新物业概念/高功能紧凑产品（产品示范）/低总价
目旳三：全市市场
特点：市区南半部为主（金碧/拓东路以南）；追求新物业和特色；对环境、楼盘品质规定高。
敏感点：环境、特色、空间变换、综合品质
手法：商业广告、SP活动
诉求点：品质/私家园林概念/绿化丛林/空间变换/花园洋房情调
目旳四：专向市场——老龄客群
特点：老人自己购为主；居住为辅；支付能力强但保守；对错、跃层抗性极大。
敏感点：环境、生活氛围、配套、物业管理
手法：报纸/电台广告、SP活动（结合重阳节等特殊时间点）
诉求方式：情感诉求；主题：健康、邻里、社区活动
诉求点：温馨、社区氛围、空中花园
难点：剥离困难；容易产生年轻人抗性。
目旳五：投资客
特点：关怀换手市场、投资量无定数；
敏感点：铺面；装修原则、工期、回报率；
手法：地铺放风、制造房源紧缺信息、以铺面吸引前来/以住宅达到交易；
诉求点：小铺发售信息、货品紧缺信息、算帐。
竞争方略
对
手
对
比
直接强势者
中林·佳湖
直接竞争者
银德·香榭
间接竞争者
铜业·风华
间接强势者