文档介绍：第二讲房地产市场与市场研究
Lecture Two: Real Estate Market and
Market Research
刘洪玉
清华大学房地产研究所
******@tsinghua.
一、房地产市场的概念
房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及
其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动,但
它可以被某个人或机构拥有,并且给拥有者带来利益,因此就产
生了房地产交易行为。
房地产市场
可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活
动场所以及一切交易途径和形式。
房地产经济学中对房地产市场的定义,则是指当前潜在的房
地产买者和卖者,以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、
运行机制等因素构成的一个系统。
与一般市场相同,房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、
房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这
些要素反映着房地产市场运行中的种种现象,决定并影响着房地
产市场的发展与未来趋势。
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二、房地产市场的需求与供给
影响房地产市场需求的因素
某类物业的单位价格
收入的变化。一般来说,收入增加
会导致对大多数商品需求的增加,
从而使需求曲线向右平移。 P
其他商品的价格变化。画需求曲线
时经常假设其他商品的价格保持不 D D1
变,但实际的市场情形并不一定是
这样。 0 Q Q1 单位时间需求数量
对未来的预期。尽管某种商品的价
格不发生变化,但消费者对未来收
入、利率和购买某种商品的可能性
等的预期也会影响到其对某种商品
的当前需求。
政府政策的变化。政府房地产税收
政策、住房政策的变化或城市规划
的变更,也会影响当前的房地产需
求。
二、房地产市场的需求与供给
影响房地产市场供给的因素每套住宅价格
S2 S
房地产开发成本。房地产开发 S1
成本的变化会直接影响到开发 P
商的利润水平,也会直接影响
到其决定开发的商品房数量。
政府政策的变化。政府的税收 0 Q2 Q Q1 新建住宅供应量
政策也会影响到房地产开发的
成本进而影响到商品房供给的
数量。
对未来的预期。
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二、房地产市场的需求与供给
每套住宅的价格(万元)
房地产市场的机制
100 超额供应(过剩) 供应
价格机制 75 H h
50 • E 均衡价格
竞争机制
25 f F
供求机制超额需求(短缺) 需求
0 1000 2000 3000 4000
单位时间内供求数量(套)
价格
S
P
P1
D1 (初始需求)
D2
Qa Q1 Q (年商品房供求数量)
三、房地产市场结构与市场指标
房地产市场结构
总量结构:从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关
系,考察房地产供求之间的总量差距。
区域结构:分析在全国不同地区之间,房地产市场发育情况的差异和特
点,考查不同区域或城市之间,房地产市场的开发规模、主要物业类
型、房价水平和政策措施的差异。
产品结构:从经济发展阶段出发,考查房地产市场中住宅、写字楼和商
业用房等不同物业类型之间的投资比例关系,分析其产品结构布局的合
理程度。在某一物业类型内部,也依不同的建筑形式、建造标准(如居
住物业中的别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房等,每套住宅的面
积、居室数等)和价格水平等,存在着产品结构问题。
供求结构:针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关
系;并从市场发展的实际情况出发,判别各供给档次和需求水平之间是
否协调。
投资结构:根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析
不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系。
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三、房地产市场结构与市场指标
房地产市场细分
地域范围:北京亚运村地区房地产市场、北京市房地产市场、中国房地
产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场
等。市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房
地产投资者的实际意义也就越小。
房地产类型:居住物业市场、商业物业市场(写字楼、零售商场或店
铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高
新技术产业用房、研究与发展用