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的收尾之年，占拆迁量较大比重的市政道路建设项目开工不多，仅有人民西路、韶山南
路、府后路等项目。且由于国家宏观政策调整，严格控制拆迁开发规模，造成新申报的
开发类拆迁项目也为数不多。同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造
难度明显加大。
7、经济适用房建设有所回升，后市将限量供应
2004 年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资 亿元,竣工建筑面积为
万平方米，销售经济适用住宅面积 万平方米，分别比去年同期增长 %、
%和 %。经济适用房建设量有所加大。2005 年受经济适用住房建设用地的限制，
我市经济适用房的开发规模将控制在 50 万平方米左右，后市将限量供应。
二：对 2005 年长沙市房地产市场的预测
1、开发增速减缓，土地资源优化配置。
预计 2005 年受国家宏观调控政策的影响，我市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家
土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，
限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商
品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。
2、市场需求旺盛，房价稳中有升
据统计,2004 年,长沙 GDP 总量已突破 1000 亿元大关、全部工业总产值突破 1000 亿元大
关、社会消费品零售总额突破 500 亿元大关、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大
关、众多具有标志性意义的“关口”在 2004 年得以跨越。长沙经济水平的进一步提高，
导致居住购房需求旺盛。我市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需
求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，我市住房需求每年在 400 万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建
材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上
涨。
3、梯极消费格局稳定，二级市场更趋活跃
二手房交易量在 2003 年完成历史性跨越，2004 年稳步上升后，将在 2005 年再创历史新
高，交易量突破 200 万平方米。一方面是房价整体上涨激活了部分存量二手房进入市场，
另一方面是我市梯极消费格局基本已形成，二手房需求量逐年扩大。二级市场的活跃将
在一定程度上化解后市潜在的供求失衡的问题。
4、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战
按照国家新的金融政策，从 2004 年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管
措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在 2005 年开始更多显现，一
些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致我市房
地产市场格局的新一轮演变。
三：未来几年，影响长沙房地产开发的主要因素有：
（１）大力加强城市基础设施建设，环线、绕城线、长沙大道、雨花大道、城区各主要
干道相继改造、湘江两岸的交通连接等，为长沙的后续发展奠定了较强的基础。
（２）借鉴大连城市经营的模式，大力改造旧城区，旧城区的功能将以商业、商务为主，
居民逐次迁移到城区周边的新型居住开发区。
（３）拓南兴北的城市发展格局，目前以拓南为主，其主旨是为长、株、潭“融城”作
准备，南二环、南大桥、长沙大道、雨花大道、体育新城等众多基础设施相继竣工或即
将开工，使南边的气候日益成熟，即将形成一个新的开发热潮，而兴北的力道不足，开
福区政府的意识不到位，其职能部门办事效率低下甚至不合作，大型基础设施项目开工
不足，企业活力不够，大型地产发展尚进驻不多，是影响兴北进程的阻力因素。
（４）城市扩容，2005 年市区人口将达 220 万人，2015 年市区人口将达到 300 万人，相
应地对地产市场的需求将持续放大。
（5）外地地产企业如万科、香港新世界将可能陆续进入长沙，一方面导致更激烈的竞争，
另一方面也会激活市场，为长沙房地产业注入新的活力因素，带来全新的观念和开发模
式，促使本土发展商开发水平的提高。
第二节项目区域地理环境分析
一：区域环境情况
项目地处雨花区南端，曾是长沙市的城郊结合部。近年来，随着城市的南扩及逐渐