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风险评估报告
江口县澜苑宾馆及商住小区
项目风险评估报告书
一、项目概况
澜苑宾馆及商住小区位于铜仁地区江口县城区梵净山大道旁，由贵州省玉屏县房地产开发公司开发实施，公司初创于19xx开发区域风险中，政治环境方面，我国长期保持了长治久安的局面，国家政治稳定，社会安定团结，因此战争、工潮、社会动荡、政府不稳等因素发生概很小，对本项目不构成风险因素。政策环境方面，铜仁地区近几年大力发展第三产业，直接促进了江口县商业和服务业楼宇市场的繁荣，为房地产业的发展奠定了基础。因此从产业政策、住房政策、税收政策、金融政策、城市规划、环保政策方面，本项目都具有得天独厚的优势，风险因素较少。
在投资位置选择方面，项目位于江口县梵净山大道旁，为江口县近年来全力开发的城市新功能区，环境优美，城市配套设施完善，无地质灾害威胁，因此在投资位置选择方面，风险也很小。
投资时机选择风险方面，由于当前各级党委政府都将都将梵净山作为全区乃至全省核心景区来建设，全力打造梵净山旅游经济圈，且江口县也正迎着新一轮西部大开发的春风，旅游开发、 4
交通和城镇建设都将面临极好的机遇。后续项目建设工期预计总共只需一年半，投资时机从大方向来说风险是很小的。从项目本身来看，项目前期已投入的各项费用和形成的资产估值是远大于其转让成本的，此时介入也是百年难逢的一个良好机遇。
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（二）项目建设前期阶段的风险
本项目地理位置好，道路通畅，场地平整，十分便利。本项目周边正在形成多个住宅小区，居住人口逐渐增加，人气渐旺，附近有江口县太平河、新行政中心、休闲度假山庄，是理想的休闲居住场所，与医院、学校、车站、商业中心距离都不远，适合该地段的区位条件和市场需求。同时该项目建设强调群体统一性和完整性，规划设计方案即能满足各建筑的使用要求，同时又符合城市总体规划及特色，与周边建筑相互协调，住宅单位采光、通风良好，户型布局合理，建筑外立面简洁现代。因此土地社会属性的风险因素也较少。
征地拆迁风险方面，该项目已完成土地征补工作，且没有房屋需要拆迁，因此没有征地拆迁风险。
融资风险方面，由于房地产业资金大部分都来自金融机构的贷款，利用贷款进行滚动操作，将楼盘以按揭贷款进行销售，将风险转嫁到金融机构，由于房地产金融体系的内在脆弱性、机构的内在脆弱性、资产价格的波动性，因此房地产项目不可避免的具有筹资方面的风险。本项目根据目前资金需求和投资回报计算 5
情况，项目在开发过程中不需再融资，通过前期一次性融资和后期产品销售资金回笼，即可满足项目资金使用需要。
勘察方面，在对一、二号楼建设的基础上，对工地的地形、地貌、地质、水文、岩石等都比较熟悉，基本不存在风险。在产品设计方面，其多样化户型组合，通过一段时间的展示，已为消费者所认可，风险较小。在项目建设所需各项手续已基本审批办理完成，且地方政府迫切希望该项目能够顺利动工实施，故项目审批环节的风险较小。
在房地产项目开发过程中，需要订立各项合同，由于合同订立时考虑不周，合同管理不善及合同执行不严就会造成索赔或工期延长，都会增加项目的投资成本，因此需要加强合同管理，切实降低此类风险。
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（三）项目建设期阶段的风险
工期风险，项目建设周期仅为一年半，公司能按照工程计划调整施工进度，遇问题能及时解决，风险较小。
质量是企业的生命，公司为项目聘请专门的监理公司，可以大大降低工程质量的风险。
在整个施工成本中，建设材料是各项费最大的一种，通常面临建材价格波动的风险，本项目中三号楼建设周期预计为八个月，四号楼和宾馆建设周期预计一年半，总体建设时间短，因此在成本控制上遇到的风险不大。
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在技术风险方面，首先，项目的规划设计可能存在缺陷设计或者错误和遗漏，施工方在安排施工组织、采用施工方法不合理也会给企业带来一定风险，但是在前期工程建设过程中，施工方已经积累了足够的经验，对规划设计中存在的问题也逐步纠正。在项目正式接手后，应组织相关管理和技术人员对规划设计的图纸和有关指标进一步会审，并作出必要调整，以降低建设过程中的技术风险。
安全工作要贯穿施工全过程，主要督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织实施，消除施工中的冒险性、盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，有效杜绝各类不安全隐患，杜绝、控制和减少各类伤亡事故，安全风险较小。
（四）项目销售阶段的风险
主要是市场风险。由于项目坐落区域是江口县城镇发展的重点区域，随着新城各项基础设施的逐步到位，多家房开商纷纷投资该板块，形成了一定的竞争，但江口县房地产开发起步时间较晚，市场主要体