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摘要...............................................................Ⅰ
目录............................. 现象。例如：2022年4月，张某用位于建湖县某处门面房作抵押，向建湖县信用社贷款7万元，并签订贷款合同，约定2022年4月归还全部贷款。2022年10月，张某未告知信用社将已抵押的门面房出售给李某，约定房价为13万元，双方约定过户后付清房款。张某为尽快获得房款，通过街头广告购置了一本原抵押房的假房产证，并持假证至信用社，以复印原抵押房产证为幌子，趁工作人员不注意，用假证将真证掉包了。次日，张某用掉包所得的房产证至房产局与李某办理了过户手续，并顺利拿到李某支付的13万房款，并迅速逃往广东隐匿。2022年4月，张某被深圳公安局抓获。
另一方面由于房屋、土地管理部门的分别设置，导致不标准抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手 的问题。

郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。

?城市房地产抵押管理方法?第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得 的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段适宜的议 价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。为吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功

，因此拍卖市场的卖价一般比公平市价低。

抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原那么，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的 评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间 价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工 时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导 致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一局部。

从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的时机。主要表现在登记机关在查验当事人是否具备抵押登记条件及审查抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面并未严格把关。
3、房地产抵押贷款防范对策

完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的平安，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态 监管抵押物全过程。制定统一标准标准，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制 度，降低金融机构的金融风险。

对抵押物进行科学分类以确定适宜的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式， 对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物， 将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵 押率。



完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的