文档介绍：工程管理制度
新项目前期介入
前期介入工作内容
参与规划设计房产技术条件及动线研讨,掌握项目设计任务书、图纸等资料
参与机电设备安装调试
监控小商户及主力店装修质量
协调各业态小商户装修衔接及配合
建筑主体工程质量监控
监控施工单位是否按图施工、偷工减料或擅自修改工程设计。
监控建筑材料、建筑构配件和设备检的测检验,不合格的不得使用。
是否存在质量缺陷,协调项目公司和施工单位全面修复。
机电设备的安装及调试的质量监控
收集设备的订货资料,并保留验收单据,收集设备技术资料、使用说明书。
高低压、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适,安装顺序、质量是否合格。
集水井、污水处理间、隔油池的功能设计、安装质量。
在暖通设备安装调试接管阶段关注设备、管路安装质量,安装情况是否满足使用需求,如凝结水管材质、管径、坡度等。
主力店及小商户的装修质量监控
熟悉经审核的主力店装修图纸。
审核小商铺装修设计方案和施工图纸,施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。
审核施工单位资质证明,包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。
监督装修施工队严格按照管理公司审核后的施工方案和图纸进行,装修人员严格遵守本细则进行施工作业,并进行督导业户。
成品保护,监督业户的内外装修,保证原有建筑结构及设备设施的正常功能及使用。
协调各业态小商户装修衔接及配合
密切关注步行街公共装修进度,以协调各业态小商户装修时间、材料进场时间等。
密切关注小商户装修用水用电,注意用水、用电安全。
密切关注成品保护,必要时提出特殊要求,强制执行。
密切关注施工单位施工机具、设备是否符合安全使用规定,对违规操作现象提出批评,必要时可作清除出场处理。
项目的接管与验收
验收前的接管
新项目开业前30天,当地地产公司应将已完工的设施、设备(变电站、水泵房等)委托当地商管公司管理,设备间应独立封闭,当地商管公司安排技工进站值班,对此类设备进行管理。
接管期间当地商管公司对设备的安全、维护等不承担责任,但对现场进出人员合理控制,避免无关人员进出,同时做好出入登记,相关制度应在人员进出容易看见的位置予以公示。对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。
当地商管公司工程、值班人员必须在地产公司、施工安装单位工程师的指导下学录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等,作为设施设备的原始记录进行存档。
接管期间,涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由地产公司、安装调试施工单位组织
,商管公司做好记录备案。
正式接管和移交
广场开业后当地商管公司与当地项目公司办理正式接管和移交手续。城市广场开业前必备条件:
开业前30城市广场正式电全面完善开通;
开业前20天天燃气气开通;
开业前15天生活用水、排水设施、设备全面开通;
开业前,消防系统通过整体验收,各系统联动正常。
设备的清点与移交
在收到地产公司发出移交商函后的第二个工作日,商管公司需组织人员在一个月内熟悉移交资料,对照移交清单核对事物。交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计,并按照图纸资料核实,确保没有漏项。同时书面回函地产公司告知缺失的资料情况及帐、物不符的清单,地产公司应根据商管公司的回函,五个工作日内书面提交整改完成时间计划。如移交过程中,存在10%以上的账、物不符,且移交资料不能满足商管公司最基本资料需求(商管公司提供最基本资料需求目录),影响设施设备运转时,商管公司可以发出不予项目接收意见书,同时抄送商业集团,督促地产公司按时尽快整改。
设备的清点及移交原则上由地产公司、施工单位、商管公司三方同时进行。
主力店的设备交接由地产公司、施工单位、主力店、商管公司现场四方进行。
移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备,移交各方要在备注上对设备的完好状况做出说明。
所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。
图纸资料的交接
图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同(施工合同可以删节经济标的章节)等。
图纸要仔细核对,确保拿到的是最后的竣工图版本及图纸和现场的一致性。
要分系统的整理资料并建立工程资料档案,同时注意接收监理单位保管的部分资料,避免疏漏。
主力店相关的资料由地产公司移交到商管公司,商管公司存档后,根据设备运行和维护的需要给主力店资料复印件。
所有的交接过程,由参与交接的各方代表签字确认。
备品备件的交接
对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工