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商业业态、业种、物业类别)，再次是定
点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目)，前者一般会覆盖后
两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是
商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、
社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解;二是事先
掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈(区位
比面要大些)，线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通
过面观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利
店、小吃店、服务店等，通过线观察。购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广
场等，通过点观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映
下述内容：
①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种
类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌;
②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要
竞争手段);
③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、
消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、
客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商
铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面
用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街
步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;
⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通
线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆
秩序及对行人的干扰性;
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府
机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与
购物消费场所的关联度;
⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重
点扶持对象，政府管治水平等。
五、市调方式方法
目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：
1、实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基
本概貌。
有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
2、访谈法
通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、
物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居
民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷
置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号
开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营
销推广材料及区域市场信息。
商业地产计划书【2】
名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。为使名城的销售达到更上一层楼的目的，特决定举办中秋晚会。
现对本次中秋晚会实施方案详述如下：
一、活动时间
二、活动地点
名城中心广场
三、活动主题
望月
主题释义：该主题将开发商与中秋有机地结合起来，同时渲染出
一种家的温馨氛围，暗喻进入就是回到了家。
四、活动目的
1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台。
2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘。
3、深度挖掘潜在消费群体。
五、活动预计参与人数
中秋晚会：600 人
中秋酒会：400 人
合计：1000 人
六、活动宣传语
今晚回家吃饭吗?
活动宣传语释义：中秋佳节作为中国一个传统节日，有道是：每
逢佳节倍思亲