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行按销售额分摊费用。
“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、
监督承置业人的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管
理。
“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公
用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项
设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增
加使用的安全性和耐久性。
五、物业管理重点、难点
重点分析：
项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专
买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，
在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理
方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设
备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
从本人成功的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优
价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含
量，降低成本；
要求制定《管理规约》。商业广场客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。
因此，在提倡使用人自治自律的基础上，必须对商场置业人（使用人）的使用行
为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《管理规约》，来明确商场置业人（使用人）的职责、权利和义务，规范商场置业人（使用人）的行为，
促进商场物业管理工作的顺利开展。
设立置业人档案，严格管理。管理中心应建立健全置业人（使用人）的档案
资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握置业人（使用人）的流动情况，
以便加强管理。
协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关
部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、城市供水供电等专营
服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理
工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调
处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力
量，加强对商场治安等方面的综合管理，促进商场物业管理和精神文明建设等各
项工作的全面开展。
针对不同置业人（使用人）的具体情况，物业管理企业要出面牵头，开展丰
富多彩的文化活动，一方面加强了置业人（使用人）之间的交流和沟通，丰富了
置业人（使用人）的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理
企业与置业人（使用人）沟通，创造融洽和谐的工作环境，便于物业管理工作的
顺利开展。
难点分析：
从进驻期直至正常营业期，物业管理实施与周边施工（二次装修）长期并存，
且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快，管理压力较大。
商家其特殊的人员结构及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、
衍生更现代的经营理念，因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。
随着人们消费理念的不断更新，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精
品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。
第二节 项目管理服务的特点和模式
一、管理服务特点
1. 顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重
要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突
发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
2. 服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。
促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优
美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
3． 管理点分散
出入口多，电