文档介绍：商业地产工程开发流程
1、市场条件推断
开发商须要在工程初期，首先对工程拟选择地区的市场条件进展初步分析推断。
该推断可以称之为初推断：不进展针对工程微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手推断该城市或地区开展相应商业房地产构进展方案设计阶段的设计，托付国内设计单位进展初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计本钱，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。
7、设计方案的市场化指投资商必需将建筑师的概念设计方案供给应商业房地产市场专家或商业筹划公司，由市场专家或商业筹划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通沟通必需经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。 这正是很多开发商无视或不重视但又特殊重要的环节。缘由在于商业房地产工程必需强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，假设商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简洁的选择就是不选择该工程，所以任何商业房地产工程的设计必需遵守市场需求。而建筑师的最大的特长是通过其建筑美学思路有效创立美学空间，而且不同建筑师将呈现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必需将市场概念、功能概念交融进去，否则该工程将面临空前的市场压力。例：第五大街商业邻居。 商业房地产工程经过建筑师和市场专家或询问公司的多循环沟通后，该工程的方案设计得以确定。
8、工程设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合,在完成了上述工程设计、市场调整方案及财务融资方案后，须要就以上方案进展调整，即系统整合问题。通过调整整合，推断工程规模和投资回报的关系是否合理；推断工程投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；推断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。
假设上述推断的结果存在问题，那么须要回到设计阶段进展相关调整，并再循环进展市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、工程方案的政府容许
指完成工程方案的系统化整合后，须要向政府支配部门提交可行性探讨报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交工程用电方案，向自然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。工程方案的政府容许过程，常规来讲须要至少近半年的时间，须要细致对待。
在上述政府容许的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到工程的最终规划，工程的交通条件保证，工程的方案能否满足消防标准，以及工程是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变更都会影响工程的投资回报意料。在工程可行性审批过程中，须要合理支配与政府的公关活动。
1）交通审批
交通审批指规划部门扶植交通主管部门对该商业房地产工程的交通进展审批。通常须要托付专业交通探讨机构进展工程的交通分析和探讨，对商业房地产工程建成后对周边交通系统的影响及工程自身交通的组织进展方案设定及分析探讨其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起确定性作用。 交通问题可以成为工程的障碍，也可以成为工程成功的瓶颈。对于商业房地产工程来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入工程地来消费，否则会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避开交通堵塞，促进工程的内部交通循环。
2）消防审批
指消防部门对该商业房地产工程的方案设计依据国家的消防标准进展审查，最终确定该方案是否符合国家消防标准，是否可以予以批准的过程。假设消防部门最终否认了该工程的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上须要返工，这将造成极大的奢侈。 一般来说，工程的设计方案和目前国内落后的消防标准之间存在冲突似乎是必定的事情，终归国内的消防标准很保守，而作为当今商业业态最困难形式的商业房地产工程，不打破中国的消防标准的话，几乎不行能真正依据其应有的功能建立。面对这种冲突，开发商应探究双方的平衡点。
3）规划审批
指工程所在地区规划管理部门依据开发商上报的工程方案设计，以工程的规划运用条件为根底，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对工程的规划方案进展批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产工程操作过程中又一个对工程成功起确定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就根本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则奢侈太大。