文档介绍：商用物业租售营销方案的制定与审批
商用物业租售营销方案的制定与审批提要：单元售价的制定商用物业单元定价：营销中心依据商用物业均价分布图及面积表，结合工程公司推售策略及不同的地理
源自物业论文
商用物业租售营销方案的制定钱得到的回报率。
基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该工程的平均租金程度，应计算至各楼层。
1、工作流程
2、工作指引及步骤
（1）工程开盘前，营销中心商业物业经营部对同期市场上同类物业的租货条件作出详细调查。
（2）依据市场状况，分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算。
（3）依据财务部测算的投资本钱，分别推算诞生活配套和主题定位商业物业各自的平均租金回报率及各楼层的基准租价以及整个工程的总平均租金回报率。
（4）方案中应同时提出因工程住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略。
（5）营销参谋小组，由地区公司营销老总、财务老总、营销中心相关人员、相关工程公司经理共同组成，营销中心负责组织协调相关工作的开展。
（6）营销参谋小组组织召开论证会，小组各成员依据方案从各自的专业角
商用物业租售营销方案的制定与审批提要：单元售价的制定商用物业单元定价：营销中心依据商用物业均价分布图及面积表，结合工程公司推售策略及不同的地理
源自物业论文
度提出建议，经过论证获得共识后，商业物业经营部把论证结果形成书面报告，报公司决策层批示后，作为日后制定详细价格的依据。
（7）商业工程的第一份《租赁经营方案》应包含本章内容，方案的其他内容详见《商业工程租赁经营方案制定与审批》。
三、确立租金价格走势
依据已通过的总平均租金回报率和基准价，建立整个商业工程的租价走势。除了考虑产品的“区”、“级”的不同外，还要考虑商家的品牌、租用面积大小、行业的毛利率等因素。
*知名品牌，尤其是世界品牌能扶植快速提升知名度，带来人流，令周边物业（包括住宅、商铺）升值，无形价值大，所以实际租金较低，品牌知名度往往与租金程度成反比。
*租用面积大类似批发，往往租用面积与租金程度成反比。
*不同的行业承受租金的程度不一样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率
密切相关。
*商铺对于不同位置、品牌、面积大小、好用率大小的租金差异要大于写字楼。
基于以上市场特征和价格策略的八大原则，按以下流程和指引建立租价走势。
1、商铺、写字楼定价审批流程
2、商铺定价工作流程
3、写字楼定价工作程序
4、工作指引
（1）商铺一般租户的营销价总体应在基准价上上浮20%，以应付品牌商家和大面积商家的下浮价格要求，其中用于应付品牌商家的比例是10%，大面积租用约为6%除此之外的商家促销下浮空间约为4%，合共20%。详细见下列表格：
①据商业行业阅历，国际知名品牌及国内知名品牌的数量占商户总量不到40%，其中国际品牌低于15%，国内品牌低于25%，因此总平均回报率在各类商家中的支配比例建议如下表，以此制定营销价。
②假设某商业工程的条件只能以大面积出租（例如愉景31、32栋），则在定租金回报率时要充分考虑下浮幅度并制定租金程度。如工程条件允许存在大小不同面积出租（例如骏景花园商铺），按行业阅历，大面积出租比例一般不超过45%，建议按下表制定营销价。
③如商家既是知名品牌又大面积承租，则表一与表二累加执行。
④当工程已出租至90%，则结算已出租面积的加权平均租金回报率，并与公司要求的回报率相比较，若高于公司要求，则计算其中的空间，分摊至剩余的面积上制定倾销价。
（2）写字楼的下浮要求表达在大面积承租上，据阅历，500㎡以上约占25%，1000㎡以上约25%，其余小面积占50%，所以写字楼300㎡以下的租金营销价应在基准价上上浮10%，以应付大面积承租租金下浮及促销措施。
（3）上述指引中表一、二、三中给品牌商家和大面积承租商家在基准价根底上下浮后形成的是营销价，不属于打折范围，其差额已在其他定价中弥补。
（4）由于商业物业又租又售，且同时进展，所以应对商业物业的工程为单位分别按公司要求全部定出租价和售价，从总体定价上把握定价是否到达公司要求。
（5）把投资本钱价值系数分摊至各价格区的不同楼层。
（6）促销措施的制定和施行见《阶段性租赁价风格整》。
四、制定租赁条件
租赁条件：包括承租位置、面积、租金程度、承租期、免租期、递增率和交付装修标准和设施、设备标准，广告招牌位置及运用条件、管理费