文档介绍：威海市银丰国际公寓
营销推广方案
书目
一、前言
二、代理公司简介
三、工程解读及市场环境分析
四、明晰工程营销目的
五、针对营销目的制定详细的营销策略
一、前言
1、全国房地产市场整体低迷
2010年4月份以来，%。
2）外销方案制定：设立渠道部，专职负责渠道资源的整合，联动全国现有的分销渠道商，每周六发车，完成总销售额的70%
3、酒店公寓的建议底价及市场销售价格
酒店公寓建议销售底价为均价6000元/平米，市场统一销售均价 11000元/平米，包含：代理佣金，装修费用，客户返租。计算方式如下：（11000-1500元装修费用）×79%（21%为三年返还租金）×80%（20%为代理佣金）=6000元。
A、代理佣金20%：跟据威海市现有的外销点位行情，普遍的代理分销点位在10%-17%不等，如华夏山海城为17%起，唐人海湾公馆15%起，雨润北海湾15%起，金海湾10%起。本案为产权酒店公寓性质，是典型的外销楼盘，所以，分销代理点位需保证在17%以上，总代点位3%（包括用于分销代理的扶持费用及案场工作人员的薪金支出，分销代理扶持费用主要为：看房发车45座以上补贴5000元/车次，45座以下补贴3000元/车次，17座以下补贴1500元/车次，以及餐饮补助等）。
B、工程性质为酒店式分时度假公寓，并且客户主要为投资性群体，所以，建议以精装拎包入住的态势销售，装修标准为1500元/平米。
C、客户的购置目的主要是投资，建议接受短期收益回报（保底返租）+中长期收益回报（利润分红）的营销形式，即保底返祖期为前3 年，分别为6%、7%、8%，购房时一次性返回，共计21%。三年后的中长期收益为：依据经营利润的50%分红或租金收益的1：9支配（90%归业主）。
4、商铺的建议销售价格
建议销售均价为19000元/平米，定价依据：商铺价格一般为住宅价格的两倍，（11000元/平米-1500元/平米）×2=19000元/平米。
5、销售支配周期支配
工程的整体销售周期为18个月，从2014年10月份至2016年3月底。公寓销售到达总套数的70%，640套，商铺约30套，完成20套。我们将努力多销售，到达总量的80&是我们的奋斗目的。
1）筹建蓄客期：6个月（2014、10月-2015、3月）
主要工作：A、本地自营行销团队的建立；
B、外地分销渠道团队的整合；
C、案场销售人员及团队行销人员的培训；
D、目的市场的宣扬及预热。
意料销售进度为：160套占总额的20%。
2）开盘强销期：8个月
主要工作：A、威海市进入旅游旺季；
B、海景房销售进入旺季；
C、广泛组织客源，现场强势促销。
意料销售进度：480套点总额的60%。
3）工程收尾期：4个月
主要工作：A、老客户维护及跟进带动新客户。
B、做好交房准备，做好收尾工作。
意料销售进度：160套点总额的20%。
威海润居房地产经纪
二〇一四年九月一日
调研报告
目 录
一、环境概况
二、SWOT分析
三、整体工程定位
四、工程招商方案
五、整体营销方案
一、商业环境分析
1、文登商业市场概况
经过几年开展，文登的商业载体平台日趋完善，正朝向“两极五心六街”的大格局开展。据不完全统计，截止2014年10月末，市区在建大型商业工程约40万平米，建成商业面积达60多万平米，其中营业面积超过五千平的大型商场就有20多家。随着文登融入威海市，将来几年，意料商业将会迎来黄金开展期，前景不行估量。
2、市场环境及特征。
文登商业集中分布在老城区的中心商圈以及开发区的义乌小商品市场一带，从商业工程的规模、业态、功能上看，中心商圈主要以终端零售为主，义乌商圈主要以批发物流为主，从整体布局上看，形成了零售网点、连锁业态、综合体业态，批发物流等特色商业购物带，交织成了文登商圈多业态互补经营的商贸流通体系。
3、国宾府商业的特性。
依据文登的城区商业网点开展规划，工程正处“五心”规划之一的西部城区商业副中心地带。西部城区人口基数大，文化低润浓郁，但商业开展相对滞后。本工程占据了西部城区的市场空白点，并具有温泉资源、西部城区中心区位等特别优势，具备了开展大型城市综合体工程的根本条件。
二、SWOT分析
1、工程优势：
﹥交通优势（米山路、文山路两侧通过，道路四通八达）
﹥位置优势（坐拥西部城区中心位置，商圈辐射优势明显）
﹥市场优势（西部城区市场空白，具备良好的市场着力点）
﹥人口优势（西部城区