村级留用地销售执行策略方案.docx

文档介绍：桔子里销售执行策略方案
市场概况
自2010年国家出台限购、限贷等一系列政策以来，整个全国房价都出现不同程度的下滑，而杭州作为调控的重点城市，房价的下滑程度也领先全国。据统计，调控以来杭州各楼盘成交价格普遍下跌20%以上，而留用地工程在欧亚达家居店庆派单及总结
已执行
浙大校区派单
待择日执行
拓客扫街执行
7月初执行
电商启动
7月初
售楼处包装
根本完成
开盘时机选择
入市时机选择须要结合工程的整体营销思路，以及公司对工程收益的要求。桔子里整体营销思路是通过工程的价值输出，与目的客户的干脆对话，结合市场的状况以及开发商对资金回笼的要求，将工程的收益到达最大化，且避开由于价格偏高或市场承受度差等因素而出现滞销，根据工程自身的状况，提出了以下几点开盘前的要素：
售楼处包装
门头包装、售楼处展板、logo更换，二楼包装及配置到位。
准备工作就绪
楼书、折页、海报等宣扬手段的准备就绪，销售文件、按揭手续培训、前期的客户积累，等等工作是开盘入市的根底。
工程与开发商对资金回笼的要求
考虑到工程2012年10月20日前回款指标须要到达4000万，应在其他条件允许的范围内尽早销售，回笼资金，以求工程利润的最大化与风险最小化的平衡。销售价格的凹凸和销售进度的快慢往往是成反比关系，因此如何制定出合理的推盘节奏和价格，让其到达最优状态，既满足开展商对效益的要求，也不会让楼盘滞销，成为了楼盘营销的关键，那么开盘时机和价格更是重中之重。
区域现状和竞争工程
主要从干脆竞品动身，干脆竞品是对工程销售造成阻力的楼盘，针对本工程干脆竞品为：九玺、华彩国际、西城博司、E30等
蓄客状况
常规来讲，:1开盘，方能获得开盘热销的把握，本案首次推出220套左右，根据常规蓄客要求，意向客户须到达550组左右。
结合目前的竞争市场条件和工程实际需求，以及目前初步确定的营销思路，对开盘时机建议如下：
工程所在片区工程根本上已经开盘，特别是干脆竞品全部已经开盘，但九玺、华彩国际今年销售任务照旧较大，后续销售在人力、物力上仍需持续投入。因此，对于本案来讲，开盘热销的引爆和后续参与市场竞争同样重要。对手已经将自己全部呈现与众，为本案针对性的指定营销策略供应方向，目前根据实际回款要求和主动参与竞争的需求，本案应及早开盘。因此本阶段需建立立体的渠道推广方式。
销售策略
特价房引爆，吸引关注。
特价房4套，每周一套，保持持续关注，4288元/平米。
操作要点：
持续一个月，保持工程持续的热度。
不提早告知一共有4套供应量，每周营造一个推出特价房的话题，避开意向客户等待特价房。
通过网络合作，网络报名的方式进展摇号购置。
回购：满5年无条件140%回购，增加客户购置信念。
蓄客方案
电商合作，通过网络平台缴纳3000元意向金。可享受总价3%实惠。
意向金客户可根据缴纳意向金的先后依次获得开盘优先选购权。
意向金客户未成功签订合同的，无条件，无息退款。
开盘之日，客户若选中相宜户型，则客户意向金干脆转为定金，并补足剩余定金。
付款及实惠方案
定金：人民币2万元
开盘销售实惠方案：
付款方式
一次性付款：。签订合同时一次性付清全部款项。根据开展商的资金运作