文档介绍：商业地产开发的风险管理
严培蓓 当前,许多房地产开发商纷纷转型或涉足商业地产,由于商业地产是商业和地产紧密结合的产物,其复杂程度远远高于住宅地产。因此,项目开发的风险管理显得尤为重要。
一、商业地产开发的风险管项目的各项要素,依据项目自身的可能优势,确定应该从竞争中去争取的目标客群,应该提供稀缺产品去满足的补缺市场目标客群以及非目标客群。
目标客户选定过程和结论是商业地产项目风险管理最难把握,却又必须重点把关的环节。风险识别和评估需对相关数据的真实性和敏感性进行考核,同时,需要充分考量各项数据、逻辑和结论的一致性。
在目标客户选定的基础上,商业地产项目市场定位将指明项目整体的发展方向。市场定位是一个树立项目识别系统的独立部分,同时,市场定位也是一个综合性课题,其中包含如下规划和分析要素:项目差异化策略、业态规划、体量规划、布局规划、商户模拟搭配、开发进度和项目影响等。
差异化策略是项目应对竞争和树立竞争门槛的关键,同时也会为项目带来相应的风险。如果差异化程度过大,正面的效果可能让项目独树一帜,成为市场中耀眼的明星,与之相对,差异化越大意味着与传统市场的偏离也就越大,如果相应的差异化未能形成特别的吸引力,那么,项目便意味着相应的风险。
差异化是市场定位中最为突出的要素之一,它的形成依赖于业态规划、体量规划和布局规划等的落实。差异化是一种战略,实质是一种发展理念的表达;业态规划、体量规划和布局规划将这种理念实质化、可视化。当业态规划、体量规划和布局规划确定并落实后,商业地产项目的功能便得以确立。当这些市场定位、目标客户和市场实际情况一致时,商业地产项目的成功才有了基本的保证,反之,商业地产项目的开发便没有依据。
如前文讨论,商业地产项目自身具有相当的复杂性,因此,过程管理和过程中的修正尤为重要。为了避免不必要的损失,项目开发进度十分讲究。不同的开发进度,会影响开发成本和项目运营,因此,过早或过晚都对项目不利。在项目开发进度规划过程中,相关战略规划需考虑项目与周边环境的互动性或项目影响。风险管理是全局的观察者,承担着项目各环节承上启下的见证和
监督任务。
如果说目标客户选定和市场地位尚属于纸上谈兵,那么,产品设计和建造便是真刀真枪的实战过程。产品设计和建造之所以重要,原因可以归结为一个简单的常识:结构决定功能。
商业地产是商业和地产的综合体,战略规划侧重于商业分析和规划,那么,商业地产项目产品设计和建造则是真正的地产开发。商业地产项目产品设计和建造的核心内容包含以下板块:土地使用规划、交通动线规划、建筑和机电设备规划、场内人行动线规划,场外人行动线规划,外立面设计、景观设计和物业管理规划等。
商业地产项目开发的产品设计和建造过程,风险动因集中在动线设计和建筑与机电设备两个部分。
动线设计包含交通动线、场外人行动线和场内人行动线三部分。交通动线设计规划过程必须与考虑项目自身可控制区域与不可控的公共区域间的协同,从而增加客户的易达性。如果交通动线设计不合理,很可能造成“隔街遥望是繁华,反观项目独罗雀”的尴尬局面。因此,交通动线是商业地产项目的咽喉,务必保持畅通易达。与之对应,场外人行动线的重要性不言而喻。场内人行动线的设计是衡量商业地产项目开发是否专业的重要指标。宜家家居商城的场内人行动线设计闻名遐迩,其流畅性和趣味性既保证了商业地产项目整体的人性化,同时,也大大提升了项目的商业价值。动线的设计规划远远超越了建筑学本身的要求,该过程需要将建筑和商业紧密联系在一起,值得指出的是,这种联系的优化程度是风险管理过程中所应该关注的重点领域之一。
建筑和机电设备的设计决定了整个商业地产项目的功能。商业地产项目是建筑的综合体,不同板块都意味着不同的需求。不同空间要么不存在相互转化的替代性,要么会造成功能不协调所带来的硬件浪费。不同业态对建筑物的大小、位置、承重、层高、水电和排污等要求各异。为了满足各类需求,项目开发的成本大有不同。市场定位过程中的业态规划相当重要,也正因为如此,业界专业人士比较推崇万达地产的订单椟式,希望通过招商在前,设计建造在后来避免此类问题。然而,这种操作思路如果大量采用,也会对项目未来转换带来负担,中国社会经济的发展非常迅猛,城市人群结构和消费****惯也在同步变化,所以,无论是根据市场定位的业态规划还是预租的业态构成进行设计建造,均需考虑即期和远期间可能的转换,从而确保项目整体的弹性。
商业地产项目是一个动态的运营过程,拓商、品牌建设、市场推广、主题活动策划和租售价格策略等