文档介绍：2011年注册税务师考试税法二辅导:土地使用增值税(1)
第一节概述
大纲:
(一)熟悉土地增值税的概念
(二)熟悉土地增值税的特点
(三)了解土地增值税的立法原则
一、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、土地增值税的特点:(选择题)
(一)以转让房地产取得的增值额为征税对象:转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。
(二)征税面比较广
凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应按照税法规定缴纳土地增值税。
(三)采用扣除法和评估法计算增值额
一般来说,以纳税人转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让,以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的,采用评估价格法确定增值额。
(四)实行超率累进税率
土地增值税采用四级超率累进税率。
(五)实行按次征收
三、土地增值税的立法原则
(一)增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控
(二)抑制土地炒买炒卖,保障国家的土地权益
(三)规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加财政收入
2011年注册税务师考试税法二辅导:土地使用增值税(2)
 
第二节征税范围、纳税人和税率
大纲:
(一)掌握土地增值税的征税范围
(二)熟悉土地增值税的纳税人
(三)掌握土地增值税的税率
一、征税范围
土地增值税的课税对象是①有偿②转让③国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物④产权所取得的增值额。
(一)征税范围的一般规定
,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家,出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金,所以,政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税:
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
注意:
赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征;非公益性赠与征
(二)具体规定
1、以房地产投资、联营
⑴凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,征
⑵房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,征
⑶投资联营企业将投资联营房地产再转让,征
⑷非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业,暂免
2、合作建房
建成后自用,免征;建成后转让,征。
3、企业兼并转让房地产
暂免
4、房地产交换
单位之间换房,有收入的征;个人之间互换自住房免征。
5、房地产抵押
抵押期不征;抵押期满偿还债务本息不征;抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。
6、出租
不征
7、房地产重新评估
不征
8、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
免征。
新:
上述内容的具体化经常在考试中出现,具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下:
属于土地增值税的征税范围的情况(应征)
不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)
免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)
(1)出售国有土地使用权
(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
(3)存量房地产买卖
(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)
(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)
(6)投资联营后将投入的房地产再转让的
(7)合作建房建成后转让的
(1)房地产继承(无收入)
(2)房地产赠与(无收入)
(3)房地产出租(权属未变)
(4)房地产抵押期内(权属未变)
(5)房地产评估增值
(1)个人互换自有居住用房地产
(2)合作建房建成后按比例分房自用
(3)非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业
(4)企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
(5)国家征用收回的房地产
(6)个人转让居住满五年以