文档介绍：房地产市场分析
房地产市场概述
一、房地产市场的概念
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
二、房地产市场特征
房地产权益交易市场
交易形式多样
典型的区域性市场
不完全竞争能力（工资-物价-房价租金比）
产业与结构布局
基础设施状况
利率和通货膨胀
2、房地产周期循环的原因
供需因素的影响：金融因素最关键
市场信息不充分
生产者与消费者的心理因素
追涨不追跌、投机 、非理性预期
政策影响：容积率控制、农地征用控制等
政策冲击：社会政治动荡
制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等
其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等
供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降
需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小小步上升
需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降
需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给增长快，空置率仍下降，租金增长率上升
供给增长率=需求增长率
供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升
需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑
长期平均空置增长率
3、房地产市场的自然周期
房地产价格达到或接近最低点
投资者小心翼翼的回到市场当中来。
投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，流动资本显著增加。
长期平均空置增长率
4、房地产市场的投资周期
投资者不断购买存量房地产并继续开发新项目
投资者意识到市场下滑，降低对新项目的回报预期，存量房地产业主仍叫价很高。
5、自然周期和投资周期之间的关系
投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变换
在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
三、房地产市场中的泡沫与过热
1、房地产泡沫
定义：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
房地产泡沫的成因
土地的有限性和稀缺性——房地产泡沫产生的基础
当经济发展处于上升时期，国家投资重点集中在基础建设和房屋建设中，使得土地资源供给十分有限，造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资房地产，以期获得价格上涨的好处。
投机需求膨胀——房地产泡沫产生的直接诱因
对房地产出于投机目的需求，与土地的稀缺性有关，及人们买楼不是为了居住，而是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制。房地产泡沫随着产生。
金融机构过度放贷——房地产泡沫产生的直接助燃剂。
价格是价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。
房地产泡沫能够出现，最根本的条件是市场上有没有大量资金存在。房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，是银行等认为这种贷款风险小，在利益驱动下银行非常愿意想房产投资者提供抵押贷款。
此外，银行部门还会过于乐观的估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资与房地产的融资能力，进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
2、房地产过热——过度开发
定义：指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
诱因
开发商对市场预测的偏差
开发资金的易得性
开发商之间的博弈和非理性行为
3、“房地产泡沫”和“房地产过热”的区别与联系
（1）区别
反应层面不同
房地产过热和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。
过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；
房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。
严重程度和危害性方面不同。
房地产泡沫比房地产过热的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。
房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预.
房地产过热可以通过自我调整回复到平衡状态。
在周期循环中所处的阶段不同
如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。
房地产过热一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。
也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现房地产过热的现象时，市场已经开始下滑了。
从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过热；但房地产过热却不一定是由房地产泡沫引发的。
参与者的参与动机不同
“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；
“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通