文档介绍：深圳地铁一号线商业调查报告
第一章 选题意义
深圳市地铁一号线商业发展的典型性
第二章 深圳地铁一号线商业概况
深圳地铁一号线商业规划
地铁公司对地下商业物业运营管理的策略
深圳商业物业经营健康发展积极出谋划策。
第二章深圳地铁一号线商业概况
深圳地铁一号线商业规划
地铁公司对地下商业物业运营管理的策略
地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务。同时便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险，使地铁公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。
地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。一方面可以保证地铁商业的经营品种多样，满足搭乘地铁消费者的多种需求；另一方面可以避免商家由于经营重叠造成恶性竞争的可能，有利于树立起地铁商贸的大品牌形象。
地铁公司在对地下商业物业务经营模式，通常是区分不同情况来决定，站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租的。
在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁“大品牌”，对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻地铁。
深圳商业物业经营的主要模式
如果不考虑销售，商业物业经营有三种方式，包括租赁经营、委托经营、合资经营。从租赁经营的类型分析，商业物业经营的模式可分为整体出租和分割出租及联营三种。
经营模式
基本做法
长处
弊端
整体招商
将物业租给一家投资公司，收取固定租金
管理简单，回报稳定
租金价格偏低，不利于人才、经验的培养
分割出租
将物业分割成小铺位出租，收取固定租金
管理不复杂，经营收入回报较好
该模式只适合于中低档次商场，租户流动性较大
联营
业主有选择性招商，并参与卖场管理，收益按租户的营业额提成
风险共担，有利于招商，商场管理水平较高，业绩有持续保障，适合中高档商场
业主风险较大，要参与管理
合资
与投资商共同出资形成合资，由合资公司负责经营
引进资金、商业资源，提高经营效率，有利于人才培养
合资双方的利益、文化冲突影响经营效果，还可能形成投资方对公司的单独控制
深圳地铁一号线商业特点
①地下商业经营范围一般分为四大类：第一是是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等，这个类别的加入使地铁站成为重要的公共活动空间而非单纯的交通节点，但这些店铺的设置需要满足消防条例的规定。
②在商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为三个层次：第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；第二层次是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。第三个层次为地下商场或商业街。地铁沿线较大型地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的青年人，价格多中低档。强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势，比较成功的例子是上海香港名店街、广州的流行前线。总体上看，商业经营种类与经营规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要经营第三、四类商品。
③地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。只有流行类商品中的服装饰物与精品等一般不采用连锁经营，而是视不同站点的客流而定。
④地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响，地面地下互动关系明显。通常地面属于商业中心，地下商业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的补充。地面属于办公区或住宅区，地下商业一般可以发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特色商场。
深圳地铁一号线商业形态
地铁地上商业
① 地铁站内商业
范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业
特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费
类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店
② 地铁通道商业
范围：