文档介绍：旧村改造论文旧厂房改造 论文
农村旧村改造评估实务探讨
摘 要:农村旧村改造过程中的房屋评估工作在我国没有明确的法律规定和规范,评估工作基本上按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者根据地方管理部门的要求进行的,但是实务工作中,农村旧旧村改造论文旧厂房改造 论文
农村旧村改造评估实务探讨
摘 要:农村旧村改造过程中的房屋评估工作在我国没有明确的法律规定和规范,评估工作基本上按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者根据地方管理部门的要求进行的,但是实务工作中,农村旧村的房屋在权属和面积确定方面存在一些问题。针对房屋权属和面积确定过程中出现的问题进行了分析,并为这些问题提供了相应的解决方法。
关键词:农村旧村改造评估;房屋权属;房屋面积确定;解决方法
为了适应城市发展的需要,城市郊区的农村集体土地被政府征收转为国有土地。国家在对农村土地的征收过程中,许多工作都是针对农村旧村改造而进行的。在对农村旧村进行改造的过程中,拆迁评估的工作程序是:首先对农村房屋权属和房屋面积进行确定,然后再根据实物补偿或者货币补偿的原则进行房屋的评估测算,最后得出评估值。但是实际的拆迁评估工作中,在对房屋权属和房屋面积的确定过程中,经常会有如下问题出现。
1 农村旧村改造拆迁评估工作中常见的问题
房屋的权属问题
农村旧村改造项目的评估工作与城市房屋拆迁的评估工作有着本质的区别。最本质的区别便是土地的所有权问题。城市土地属于国家所有,而农村土地属于农村集体所有,其中农村宅基地也是属于农村集体所有的。农民拥有农村集体土地使用权证,在宅基地上建设的房屋属于农民个人所有,颁有房屋产权证书。如果两证齐全,可以根据农村旧村改造项目实物补偿(拆一补一)原则进行评估测算,在这种情况下,评估工作不存在很大的风险性。
在对房屋产权证进行现场勘查复核过程中发现,虽然农民拥有集体土地使用证和房屋所有权证书,但是证书却与现实状况并不相符,这就很难确定房屋权属问题。主要存在下面的不符情况:房屋所有权证书与集体土地使用权证书及土地和房屋的所有人并不相符。
有些农村集体土地使用权证书和房屋所有权证书是在20世纪80年代颁发的,已经过去20年,土地和房产证上使用权人和所有权人可能已经将房屋遗赠给后代,按照相关法律规定应到相应的管理部门办理过户手续,但是农民法律意识薄弱,没有及时办理变更手续,导致现实房主与产权人不相符,部分房屋因此发生产权纠纷。还有部分农民直接将产权证上的产权人姓名进行涂改,使产权证书失去法律效应。这些做法都给拆迁评估工作中的房屋权属核实造成巨大困难。
房屋的面积问题
农民自身原因
农民在领取房产所有权证书之前,考虑到税费的问题,往往少报房屋的面积。在领取房屋产权证书之后,由于时间的推移,又进行改建、翻新,在这些情况下,产权证书上的房屋面积无法与实际情况相对应。
产权证书办理年限不同,导致产权面积不同
进行旧村改造的地区,房屋产权证书的办理年代也是不同的。在实际调查中发现,这些不同年代办理的产权证书导致在同一地区同样房屋面积确认的不统一性。
有些产权证书是在20世纪80年代末办理的,还有部分村民在2000年左右办理了新版的房屋产权证书。新的产权证书是在