土地增值税计算方式.docx

文档介绍：改增后土地增值税计算 方法为：应纳土地增值税 =增值额×税率
公式中的“增值额” 为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：
青海省西宁市， A 公司于 2013 年 2 月 1 日从 B 公司购买房产一处 ( 坐落地位于西宁市 ) ，取得了相关发票 ; 成交价 1000 万元、缴纳契税 1000*5%=30万元，并办理了过户手续。
营改增前 A 公司销售此房屋土地增值税的计算方法为：
假设 A 公司于 2016 年 3 月 1 日以 1500 万元将此处房产销售给 C公司并开具了发票：
应缴营业税 =(1500-1000)*5%=25 万元 ;
城市维护建设税 =25*7%= 万元 ;
教育费附加 =25*3%= ;
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印花税 =1500*= 万元 ;
土地增值税的税额为：
收入额 =1500万元 ;
扣除额 =1000(1+3*5%)+30+25+++= 万元 ;
注意上式第一项：根据财税 [2006]21 号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的， 经税务部门确认， 购房原始成本金额， 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。每年指以 12 个月为 1 年，超 1 年不
满 12 个月但超 6 个月可视为 1 年。契税 ( 有完税凭证 ) 也可扣除 ( 但不得作为加 计扣除基数 ) 。
增值率 =(1500-)/=%;
应纳土增税 =*30%-*0= 万元
例：营改增后 A 公司销售此房屋土地增值税的计算方法为：
财税【 2016】36 号附件 2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告 2016 年第 14 号 “国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其
2016 年 4 月 30 日前取得 ( 不含自建 ) 的不动产， 可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
财税【2016】36 号附件 1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、
简易计税方法的销售额不包括其应纳税额， 纳税人采用销售额和应纳税额合并定
价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额 =含税销售额 /(1+ 征收率 )
假设 A 公司于 2016 年 5 月 10 日以 1500 万元含税价将此处房产销售给 C 公
司，选择了按简易征收缴纳增值税并开具了发票。
取得房屋时的契税如前文所述
销售房屋时：
应纳增值税 =(1500-1000)/(1+5%)*5%= 万元。
城市维护建设税 =*7%= 万元 ;
教育费附加 =*3%= 万元 ;
印花税