文档介绍：商品房买卖中房屋损毁的风险承担问题
景小力摘要:本文通过对一房二卖中的风险转移问题进行质疑,从而提出商品房买卖中风险承担的问题,通过分析得出把房屋毁损、灭失的风险负担归于所有权人,而不是房屋占有人,以所有权的转移来确定风险的转移商品房买卖中房屋损毁的风险承担问题
景小力摘要:本文通过对一房二卖中的风险转移问题进行质疑,从而提出商品房买卖中风险承担的问题,通过分析得出把房屋毁损、灭失的风险负担归于所有权人,而不是房屋占有人,以所有权的转移来确定风险的转移,是符合法律的正当性并有利于房地产市场正常发展的。
Abstract: Based on the Buying and Selling of Risk in the challenge question, which proposed the sale of commercial housing problem of risks, obtained through analysis of the destruction of the house, the risk of loss attributable to the burden of ownership, not housing possessor to transfer of ownership to determine the risk of transfer, is consistent with the law and contribute to the legitimacy of the normal development of the real estate market.
关键词:交付主义所有权主义
Key words: delivery of Marxist doctrine ownership
作者简介:景小力,女,汉族,四川绵阳人,现为四川大学法学院09级民商法学专业研究生

一、问题的提出
在一房二卖中,卖房人与第一买受人签订房屋买卖合同并交付使用,又与第二买受人进行了产权过户登记。由于我国对不动产实行的是“登记要件主义”,所以要发生所有权转移的效力,必须办理所有权的变更登记手续,因此最终取得房屋所有权的只能是第二买受人即进行了产权过户登记的买受人。但是房屋一但因不可抗力而发生毁损、灭失,根据我国《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。这样的话房屋的灭失风险依据条文的字面意思就应该由没有取得房屋所有权但已经交付使用的买受人来承担。这样规定似乎很不符合情理,房屋没有灭失时由进行了产权过户登记的买受人取得房屋,一但灭失就由交付使用的买受人承担灭失的风险。为了理清其中的问题,我们首先需要明确交付的含义。
二、买卖合同中的交付
交付即对标的物占有的转移。对动产而言,一般意义上,占有的移转也标志着所有权的变动;对于不动产而言,交付并不意味着所有权的变动,不动产所有权的变动需要登记。从我国《合同法》来看,交付一词在不同的法律语境中具有不同的含义,《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。