文档介绍：在京单位周转住房成本租金核定办法探讨
赵建华,冯 慧 摘要:国管局、中直管理局根据中央国家机关办公地点分布情况,在职工住宅小区等地建设或改建一批周转住房,向新录用等符合条件的职工出租。周转住房以满足职工基本住房需要为原则,租住年限收益稳定、收益年限有限条件下收益现值的计算公式为:
P=×1-(1)
其中,P-收益现值,A-年收益率,r-还原利率,n-收益年限
由式(1)中可以得到:
A=P×r1+(2)
周转住房单位建筑面积月租金中的开发部分为:
Rd==1+×P=C×P(3)
在不计取任何利润的前提下,式(3)中各因子的取值可参照以下办法:
还原利率r:取当前一年期、三年期或五年期贷款基准年利率;
收益年限n:按设计耐用年限确定,在不确定设计耐用年限的条件下,可根据房屋结构情况计取一定年限。
不同还原利率和收益年限条件下,Rd与P的换算系数C见表1,,。
收益现值P取开发成本,可参考《在京中央国家机关新建职工住宅价格评估技术指引》(以下简称《技术指引》)、《在京中央国家机关配售住房按经济适用住房价格评估参考规范》,对新建周转住房或者现有存量房用做周转房的开发成本进行评估。需要注意的是,在《技术指引》,开发成本由土地取得费、建设成本、管理费以及投资利息构成,是按某一时期的平均成本估算,而不是按实际发生计算,因此,与实际情况可能存在一定的偏离。土地取得费按《技术指引》附表计取;建安工程费根据2005年《北京市建设工程预算定额》估算约1 600元/平方米;投资利息按当前一年期银行贷款利息计取一年的利息;其他取费均按《技术指引》的中位数计取。估算结果见表2 。
二、维修成本
周转住房的维修成本由两部分组成:一部分为房屋使用过程中共用部位、共用设施设备的维修费用;一部分为周转过程专有部位、专有设施设备的维修费用(含装修费用)。
对于共用部位、共用设施设备的维修费用,可参考商品房的有关规定确定,如北京市建设委员会在京建函[2008]393号文件中规定:“应按照多层(六层及六层以下)100元/建筑平方米、高层(六层以上)200元/建筑平方米交存首期住宅专项维修资金。”同时,在建设部《 住宅专项维修资金管理办法》中规定:“专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。”
参考以上规定,并结合式(3),P值取缴纳标准时,可以计算得到每月每平方米应缴纳的共用部位、共用设施设备的维修费用为:―、―,、。
专用部位、专有设施设备的维修费用主要用于周转过程中所必须的周转住房室内维修、装修费用。将室内维修、装修费用按5年周转期进行折旧,;如装维修成本按每建筑平方米100元估算、即P值取100,每月每平方米室内装维修费用约为2元。
三、管理成本
管理成本包括两部分:一部分为周转过程中因装维修、搬家等因素产生的房屋空置带来的收益损失;另一部分为周转住房使用过程中所产生的物业服务费用。
因房屋空置带来的收益损失部分,按每5年周转期产生3个月空置期进行估算,增加成本约为5