文档介绍：XX 小区物业服务方案第一章本物业管理项目的管理特点一、物业概况 XX 小区坐落于 XX 经济技术开发区 12 大街号 12 号。小区占地面积: ㎡,容积率: ,绿化率: 30% ,建筑密度: 35% , 总建筑面积: 100084 ㎡, 由多层 1-10 幢, 小高层 11、 12、 13幢, 14、 15 幢综合办公楼组成, 共计 15 幢楼宇组成, 形成半封闭式商住小区。配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康体园等。配套设备有电梯 7部, 二次加压供水设备, 配电房、水泵机组等。二、本物业项目管理的重点和难点经过我司“ XX 小区”项目多次研讨、分析与论证,现就小区物业管理中存在的重点、难点以及解决方案、措施列举如下: (一) 消防管理“ XX 小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准,配备了先进、完善的自动消防系统, 使防火、灭火技术达到了一个较高的水平。但先进的设备仍需要有人去管理和操作, 若消防设施得不到良好的维护管理,秩序维护制度不落实,业主(租赁/ 使用人)防火意识淡薄, 火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象, 仍然是高层建筑发生火灾的主要原因, 因此, 导致高层建筑火灾的主要原因还是人的因素。结合我司对其他高层建筑小区消防管理经验, 对好小区的消防工作我司将采取以下措施: 1. 严格按照有关消防法规的要求, 对项目消防系统( 包括: 自动消防系统、消防箱、灭火器材等)进行全面的检查、测试,及时修复系统所存在的故障; 2. 建立防火规章制度,由物业服务中心与小区业主(租赁/ 使用人)签订《消防责任书》,并实施必要的奖罚措施; 3. 建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主( 租赁/ 使用人) 共同参加的义务消防队,定期组织消防演****完善自救体系; 4. 经常进行防火检查, 及时清除消防通道违规摆放的物品, 消除区域内的火险隐患; 5. 定期检测消防设施、器材的保养状态, 做好检查记录, 实行责任人制度,确保消防设施时刻处于良好状态。 6. 对小高层建筑存在的室内分割现象, 在装修审批的流程中我们将重点关注分割中对消防因素的考虑; 严格按照国家相关消防法规审查相关图纸; 力争将因装修带来的消防隐患消除在图纸审核阶段,为日后的消防管理创造有利条件。 7. 对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题,服务中心将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关, 并要求企业向业主单位提出相关申请。同时, 对消防通道门的钥匙管理采取分人分岗制, 消防通道门钥匙将同时存放在宿管员及消控中心,确保紧急情况中能快速打开消防通道门。(二) 秩序维护管理秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主(租赁/ 使用人) 所关注的工作, 必须做到万无一失。由于小区存在四个出入口; 小区与周界围墙较矮; 美食广场及网吧的对外开放等因素, 容易发生外源性滋扰事件。由此给小区秩序维护管理带来了一定的难度。针对小区的物业特点, 我们准备采取全封闭式管理, 即在人员管理上将进出的人员区分为访客、闲杂人员等, 严格采取“来访登记、住户签单”的管理控制手段来控制人员的进出; 实行区域性人员出入的限制性管理; 进一步完善周界防护设施; 在车辆、物品出入管理上采用“临时出入证”审查制度,无合法手续任何车辆、物品均不予放行, 以确保车辆、物品出入的秩序维护。(三) 机电管理小区机电设备包括: 配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、智能化系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主(租赁/ 使用人) 正常生活、工作的最根本条件。对设备加强日常的维护保养, 则是保障设备始终处于良好运行的重要手段。我司在对中高档物业的管理实践中, 积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。在对本小区管理过程中我司将依据 2011 年度小区集成提升改造计划的顺利实施, 移植先进的设备管理模式, 并根据小区设备的实际情况制定一套符合本小区设备维护保养要求、行之有效的管理制度, 达到设备保值、延长寿命、节能降耗的目的。为此, 我司拟采取以下管理机制: 1. 定人定机机制: 将重要的机电设备的管理责任分配给具体的工作人员, 把该设备的状态与该员工的绩效考核联系起来, 以保证设备的正常运行状态。 2. 时效工作制: 对所有的维修工作均实行时效管理, 做到准确及时, 以确保小区所有机电设备的正常运行; 3. 不均衡管理:针对小区业主(租赁/ 使用人)的工作时间合理安排设备的维护保养,基本做到不影响业主(租赁/ 使用人)的正常生活、工作和学****真正实现我公司倡导的“零干扰服务”。(四)节能降耗综合办公楼和高层建筑小区每天的运行成本很高, 能耗费用居高不下,将会给业主(租赁/ 使用人)带来较沉重的负担;在保证小区物业管理收费水