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工程可行性分析报告
第一局部：工程总论
一、 工程概况
二、 可行性研究结论
三、 主要技术经济指标表
四、 工程存在问题与建议
第二局部 工程背景
一、 价格分析、各个物业产品价格分析,以及整体市场价格趋势分析
5、 整体市场客户群分析及未来变化分析,包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、需 求特征等.
6、 整体市场情况分析〔小结〕.
7、 整体市场开展及前景预测.
8、 整体市场情况对本工程的可行性借鉴意义.
二、工程区域市场分析
1、 区域市场界定、情况概述.
2、 区域市场供给分析,包括楼盘规模、产品组合比〔工程产品组合与区域市场产品组合〕 价格、产品亮点、园林特点、物业效劳、社区配套等.
3、 区域市场去化量分析,包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析,以及 不同产品的去化量分析.
4、 区域市场竞争分析,对区域市场楼盘竞争特点进行描述,如有必要请举例说明.
5、 区域市场客户群构成分析,包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业 /职业、 需求特征等分析,以及对客户进行相关的市场调查数据分析.
6、 区域市场典型楼盘个案调查,从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合作公
司、公司实力背景、物业效劳、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用情况、客 户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、分析〔如果区 域外典型楼盘对区域内市场有影响的,也要进行整体城市典型个案调查分析〕 .
7、 区域市场分析有关结论,主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、户 型面积区间、市场均价及不同物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、工程特色亮 点、客户构成与特征等.
8、 区域市场的开展及前景预测.
9、 区域市场对本工程的可行性思考.
第五局部 地块分析
一、地块概况
1、 地块根本资料,总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等根本规划资料.
2、 工程位置,工程位于城市的哪个区域、交通位置.
3、 地块现状,地块的自然状况,与周边地势的标高关系.
4、 工程四至.
5、 地面现状,包括地块内是否平整,如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔等对 开发有重大影
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响因素存在.
6、 地面现有居民情况,包括总体人数、户数,企业厂矿数量、规模、生产产品、企业经 营现状等,并说明工程拆迁的复杂程度,预计折迁完成的时间,政府的支持力度等,对 工程开发进度的影响.
7、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等, 地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹.
8、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、7工河湖泊等因 素分割土地.
9、 地质情况,包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求.
二、 地块分析
1、 地块区位分析,工程与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的位置
与距离、地段.
2、 地块交通分析.
3、 地块环境分析,如空气质量、噪音污染、自然资源、危险源情况等自然环境分析；地 块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析.
4、 地块人流分析,对地块周边人流动态情况分析.
5、 地块周边规划,,大型商业 中心建设等利好消息,以及对工程不利的消息,如建设火力发电厂、铁路等.
6、 周边生活配套,包括银行、商场、医院、邮局、文化中心等生活配套设施与工程的距 离说明,并配地图标注.
7、 地块七通评估〔均需说明到地块的距离、本钱、接入的可能性〕 ,包括道路现状与发 展规划、供水、排水、通讯〔有线电视、 、网络〕、通电、供气、供热情况.
三、 土地价格
土地价格计算的方法,假设有代征地要说明代征地价格,根据购置价格计算总地价、 楼面地价.
四、 土地升值潜力初步评估
1、 从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展 战略等角度对土地升值潜力做出初步评估.
2、 近几年与本案相临地块的土地价格比拟分析.
五、工程取得用地的法律及政策性风险分析
1、 工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1〕工程用地现状
A、 土地所有权归届
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B、 土地使用权归届
C、 土地的用途
DK有关工程用地现状的政府文件〔写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索引〕
2、 工程用地规划
A规划用地所有权归届
B、 规划用地使用权归届