文档介绍：房地产估价师培训课件
房地产评估
第一节 房地产评估概述
第二节 房地产价格
第三节 房地产评估的成本法
第四节 房地产评估的收益法
第五节 房地产评估的市场法
第六节 房地产评估的剩地使用权出让金。
（二）估算土地开发成本
1、基础设施建设费
2、公共配套设施建设费
（三）估算管理费用
（四）估算投资利息
注意：
（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费
（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
（五）估算税费
（六）估算投资利润
利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），
也可以是开发后土地的地价。
*注意所用利润率的内涵。
（七）土地增值收益的确定
[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
1、估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
3、估算投资利息
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）
－1]＋375×60%×[（1＋6%）－1]
＝＋＋
＝
4、估算开发利润
开发利润＝（750＋375）×10%
＝
5、计算土地价格
土地单价＝750＋375＋＋
＝1,
土地总价＝1,×80,000＝108,044,000元
即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
四、新建房地产评估的操作步骤
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+
管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+
开发利润
（一）估算土地取得成本
（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费
3、建安工程费
4、公共设施建设费
5、开发过程的税费及其他间接费
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）
（四）估算投资利息
（五）估算销售税费
1、销售费用
2、销售税金及附加
3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重置成本
1.    可采用房地分估的方式
土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场
法，因为成本法较适合新开发的土地。
这里主要是估算建筑物的重置成本。
2.    注意两种重置成本
(1)、复原（Reproduction cost）
(2)、更新（Replacement cost）
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3.    建筑物重置成本的求取方法一般有两种：