文档介绍：某市区集体土地房屋拆迁专项审计调查实践探索
吴有定（江苏省扬州市审计局）
日期：2011-09-07
随着城市化进程的加快，拆迁范围也伴随建设项目规模的扩展而越来越大，拆迁的过程也成为领 导关心、百姓关注的难点和热点问题。扎实开展征地和房屋 权属证书或合法建房手续 为准
合法面积
X平方米
户数
协议安置户数
X户
宅基地证或者合法建房手
续为一户
合法建房手
续X户
，涉及面积 x平方米
营业
补助
X户
领取工商营业执照、依法 纳税并连续经营一年以上 的
X户
拆迁实施单位审核不严，个别 营业执照真实性存在问题
其他
补助
花木补助和困 难补助X万元
搬迁、临时安置、提前搬 迁、固定设施移装等补助 费
不在拆迁补
助范围内
无依据进行协议外补偿X
二、产 权安置
面积
协议安置X 平方米
农户合法建筑面积为基
数，考虑靠户型10 M和最 大跨户型40 M的因素，单 户安置面积最大不允许超 过 280 m2
最大可安置
X平方米
上X户
，价
格缺乏依据
(3)运用检查、重新计算、询问、外部调查、等审计方法对照有关资金管理要求审查征地拆迁过程中 资金使用合规性，补偿资金及时性、失地农民保障资金金的完整性。具体审计思路：首先以征地拆迁 资金流向为基础，绘出清晰资金使用图：
其次对照相关政策文件检查和重新计算资金使用的合规性，得出审计结论，存在拆迁人专项资金 管理缺少监督，拆迁工作组拆迁经费使用缺少依据等现象。
。原因分析是征地拆迁审计调查的关键环节之一。反映问题主要依照审计 目标和事项，对照审计标准偏重微观方面得出审计结论，而原因分析更加注重宏观性和普遍性，从政 策、体制、管理、监督等方面分析问题产生的条件。分析时要思路开阔，要从大量财务数据和非财务 资料，善于抓住重点和主流，深入透彻归纳问题产生的主观原因、客观原因、历史原因以及现实原因， 以便更好的提出审计调查建议。
实例：X区集体房屋拆迁问题产生原因分析要点。
（一）内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低
拆迁人未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和 控制措施。拆迁过程中拆迁人与拆迁公司职责不明，由拆迁人成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁 工作，遇到困难，多采取拆迁会办制，超出规定标准和范围进行补偿安置，且各户标准不一，自由裁 量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低。
（二）政策操作性低，拆迁补偿标准不高，农户心理预期落差大
集体土地房屋定价依据是住宅房屋的重置价格，有悖于市场定价机制的原则，农户取得补偿利益
相对较低。尤其在 城中村”改造过程中，已无耕地的农户，其房屋定价早已以城市房屋定价来预期。拆
迁过程中，二元结构的房屋定价机制，使农户的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准 未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋 拆迁难”、最核心的原因，直接导致了超标准和规 定补偿安置。
（