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、总平面审查阶段
  也有的省份叫做“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。
举例说明：建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？之所以限制我的建筑密度，就是为了保证绿化和居民的休闲空间。现在虽然好象是在地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，可以做点文章。
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容积率是总建筑面积除以净用地面积。实践中哪些是净用地面积，从哪里起算，是纯粹的土地使用权证载的面积还是比这个面积大一点，一直到周边道路的道路中线去？这个问题怎么算都行。所把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。也是可以钻营的地方。
消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这样会和小区绿化发生冲突。设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的部分，这个过程一般都要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨合，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
    4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业有很多房地产开发公司项目报建中被这个环节卡住，功亏一篑。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，三项需要综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。上面这三大项都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接入户。线路必须要合理安排，不能到处乱走。作为法律，不是非专业建筑工程人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。有这个，基本上这个小区的管线规划不合理；2、沙井盖是不是沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果沙井盖搞得满地都是，看不出走向来，小区的管线布局就没过关。
为什么要强调管线综合审查呢？如果它设计不好有以下后果：首先，交付以后给排水会出问题。一下雨小区就变池塘；其次，就是网络出问题，小区网络运营商根本没办法选择，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而唯一存在的这家，会总是出错；第三，夏天开空调就断电跳闸。这都是管线综合没搞好的标志。
       排水许可证。由市政部门颁发，专门针对小区的排水。现在要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。排水许可证载明了管径和流量，以及连接市政管线的位置。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查非常严格，单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体审查方案的关键是落实各空间的大小尺寸。这个阶段最麻烦的是车位。目前我国各大城市在车位问题上管理非常严格的，要求每户住宅配一个车位，商业100平方米配一个车位。车位不够难以通过单体审查。
    开发商为何不建大地下室？因为建地下室是亏本的。停下一台车，只需要10个平方米不到的空间。但是，要把这部车停进去，另外还需要
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30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到4