文档介绍：元丰实业建材市场项目招商运营方案
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一、 项目市场调查及分析
1、市场环境及主要竞争对手分析 2、西安商业地产发展现状与趋势 3、西安建材市场消费观念与消费文化 二、 项目定位体系与概念设计 1、 项目整体定位[业改区，加上距离西高新近。对建材和家居的需求量
很大，南郊现有的消费力及消费潜力在整个西安市无疑位居前列，这也成为诸多建材投资商家看好的黄金地带。从２００２年至今年以来，很多睿智的投资
商开始了大资金投入，从而也改写了西安建材家居业北重南轻的局面。三森国际家居城集家具、建材、家居用品为一体，目前生意比较理想；中联家居由于
地段较为偏僻生意颇为清淡，但随着高新区二次创业带来的千亩大盘，为该区域市场带来巨大的潜力。建设中的西万建材市场招商火爆，加上刚刚启动的民 正在崛起。生名轩家居，使城南建材市场
目前，西安商业地产已经出现近乎于热火朝天的现象，也表明西安地产已正式进入商业地产时代的时期已来临。具体现象如下：
各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。对于虚拟产权式投资，由于恒星医
药大厦和高点国际的失败案例，使广大投资者的积极性受到严重挫伤。投资客户的投资心理趋于理性，使全产权式商铺购买投资成为目前小型投资客的首选，。
应于市场的发展需求，专业型零售市场[如建材、家电、百货等]将成为投资者的首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资专业市场的理由是看中未来发展趋势及
良好利润空间。而目前还未出现以建材、家居卖场作为投资载体的市场出现。将由本案这个这个具有10万建筑面积的项目打破这个格局，再造新太华路商圈的宏图即将在20
05—2006年变成一种现实，一种改变传统商业市场的现实
由于传统的摊位制建材市场已经不能满足目前市场需求，新兴建材家居市场在近期也将成为抢滩西安市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市
场的主力物业类型之一。
现有太华路及北郊建材家居市场则是经营者为主体，他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。[其中以租赁权的方式进行经营为主]这类市场而对于投资者
的投资空间存在着一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。
鉴于对市场调研的深刻，西安商业市场及家居建材市场主要状况浮出水面，而作为操作本案的目的性，需客观与实际的操作于本案。主要核心状况如下：
：建材相对于家居和家具市场，建材的展示性不很强，对卖场的环境要求不是特别高，因此，建材市场的租金相比家居来说，
要低的多。
：传统摊位制建材市场环境不佳，管理混乱，业态缺少统一规划，消费者在购买建材时也很难享受相应的服务。因这类市场在
固有概念当中均是这类形象，由于市场的逐步完善性，促使这类物业必将得到改变，必将以优化建材购物环境为背景从而提升市场形象力。
现有太华路和太白路建材市场，它们的主要辅射目标就是西安本地及周边市场。对于客户也是锁定于这类区域的客户为主，在层次上也
偏低。
目前绝大多数市场都是以租赁为主，尚未出现经营权购买的模式。
在这次调研过程中，建材经营客户对购买产权的方式存在着多方面的担忧，并对购买了产权式物业的直接利益点不是很清楚。
主要原因是资金的压力和经营时间的限制，加上建材市场的不确定性和市场的不确定性。大多数人将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额作相应比较，将月按揭
款金额与每月租金作比较，从此决定是否购买
综述：
招商制建材市场（以个体摊位租售为主）在西安建材业的发展过程中有着重要的分量。这种业态的市场曾经一度“一统江湖”，建材、装饰材料2/3的流通量
是通过这类市场实现的。但是随着建材超市、各种类型的产品专卖店的兴起，招商制建材市场正面临着改造、提升、创新的新一轮发展阶段。在经历了一时的低
靡状态之后，招商制建材市场正通过自我升级，谋求在激烈的竞争中再次博取有利地位。
随着建材行业之间的竞争不断升级，原本单一的建材销售渠道，受到了建材超市、各种类型的产品专卖店的冲击，招商制建材市场，正面临着改造、提升、
创新的新一轮发展阶段。
招商制市场仍有发展空间
虽然招商制建材市场受到了一些新兴的业态的冲击，但是它作为建材销售主渠道的功能还是被业界所肯定。建材、装饰材料行业出现了多种模式的市场，缘
于地区间的经济发展不平衡，消费观念、消费需求、消费文化存在差异，产生多种层次。
另外，“入世”后，我国经济发展融入全球经济发展节奏的速度将进一步加快。国内生产力发展的需要与国际经济接轨的需要，促使国际上先进的流通模式
（建材超市）在国内也加快发展