文档介绍：万商联行

一、前言
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商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计)、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
(顾问)公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容?
商业(顾问)公司作为商业项目最终的的使用者和管理者,参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控,我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点
(特别是大型商业综合体项目)进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的重要条件之一。
(顾问)公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段,商业(顾问)公司作为物业的使用者和管理者,都需要进行专题市场调研工作,获得相关的信息依据,经过研究分析后,对规划设计方案进行评审并形成意见和建议,完成须由商业(顾问)公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,形成阶段性设计成果。以下将重点从这三个阶段就商业(顾问)公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读,以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路,使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效率。
(业态定位、步行街布局、住宅、酒店、生态主题餐厅、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝)
【关注点 1】:业态定位根据市场调研结果,综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究,确定项目的商业定位、业态组合、业态布局,进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态(含步行街)类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
【关注点 2】:步行街布局
)步行街应合理布局、与主力店(次主力店)等相关业态(水平、立体式交通)有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享。
目前根据不同的建筑体量,步行街与主力店布局较为理想的方式有:步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性,步行街各层与主力店的开口数量应适当,并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”;
)步行街的总长度通常以 280~350米为宜;一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500~700平米(开洞面积),次中庭面积约 300~400平方米(开洞面积);两个中庭的间距以 80~100米为宜。
【关注点 3】:交通组织
1)中心广场
一般大型商业综合体都要设置大型中心广场,广场面积因场地大小而议一般在3000—8000平方米之间。项目中的中央广场应结合本项目主要交通道路设置,其他广场结合步行街入口设置;
2)竖向布置在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入口的数量合理,位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计;
3)道路交通重点关注广场内外交通动线与项目周边大交通的关系和交通组织。地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵;同时应对整个项目的独立对外通道和内部垂直交通(扶梯、货梯、观光梯等)设计统筹考虑,提出设计思路(详见方案设计阶段【关注点 10】)。
【关注点 4】:停车位根据当地法规的规定,结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行****惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,除了按照规定满足商务和住宅(如有)的需要外,供商业
部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到 1000辆/小
时以上。
部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到 1000辆/小
时以上。
【关注点 5】:停靠站和公交车站为方便顾客下车,还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站,长度不少于 20米,宽度为双车道,可满足出租车临时停靠,停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状