文档介绍：房地产基础知识
房地产： 指土地建筑物及附属在土地和建筑物上的定着物。
房地产业： 从事房地产投资开发经营管理和服务的行业。属
于第三产业，具有基础性先导性支柱性和风险性的行业。它
分为一级二级三级市场。
房地产一级市场； 又称土储、综
合用地、公共设施等。
按开发程度划分为 ：生地、毛地、熟地、闲置地、在建工程、现
房。
熟地指经过土地开发，具备基本建设的土地。
生地指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用
地或荒地等土地。
毛地 指在城市旧区范围内， 尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过
程，不具备基本建设条件的土地。
闲置土地 指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用
地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设土
地。
土地使用权年限： （到期后，如果国家同意且符合当时城市规划
要求的，缴纳一定出让金就可以继续使用，如果国家不同意，就
国家规定有偿或者无偿收回）
42、居住用地70 年，工业用地50 年，教育、科技、文化、卫生、体
育 50 年，商业、旅游、娱乐 40 年，综合用地和其他用地50 年
房地产的特性： 不可移动性、 用途多样性、 使用长久性、 周期长、
保值增值
引起房地产增值的原因： 1、通货膨胀2、需求增加导致稀缺性
增加，市场价值提高 3、外部经济或相互影响，如交通条件或周
围环境的改善4、对其本身的投资改良
“ 五证” “两书 ”
《建设用地规划许可证》 - 规划局， 《国有土地使用证》-国土局，
《建设工程规划许可证》 建委， 《建筑工程施工许可证》 -建委， 《商
品房销预售许可证》 -房地产局、 《住宅使用说明书》 《住宅质量保
证书》
墙 ：平面位置分为内墙、外墙；结构区分为承重墙、非承重墙；
施工方法为空心墙实心墙（承重墙）
楼梯 ：按功能分为一般通道（多用于多层） 消防通道（高层）
电梯组成 ：电梯井机房轿箱地坑按功能区分为货梯
和客梯
屋顶 ：平顶坡顶 功能保温隔水隔热
房屋楼层划分 ：低层 1-3 层；多层 4-6 层；中高 7-9 层；高层 10
层以上
建筑风格 ：古罗马建筑风格（世界建筑史上的里程碑） ；巴洛克
建筑风格；古典主义的建筑风格；现代主义建筑风格；中国古代
建筑风格
房屋建筑面积计算：
每套建筑面积=套内建筑面积+公共分摊建筑面积
套内建筑面积组成=套内实用面积+套内墙体面积+ 阳台面积
套内墙体面积——所有非公用墙之和公用墙的一半
套内使用面积——厅卧室厨房卫生间储藏室
公共分摊建筑面积——门厅楼梯电梯井公共通道垃圾通
道屋顶水箱电梯机房保安室等
建筑识图 ：建筑图纸即蓝图，又称施工图纸。
现场销售流程包括： 现场接待 项目介绍 带看现场 购买洽谈
房源认购签署合同办理入住办理产权过户
销售流程其他两项:电话接听客户追踪（客户回访）
房地产销售中的六心八力 ：
耐心、关心、热心、诚心、决心、旺盛的进取心
观察力、理解力、创造力、想象力、记忆力、判断力、说服力、
分析力
从房地产用途区分为 ：住宅（高层、多层） ；写字楼（标准写字
楼、商住写字楼） ；商铺
住宅种类按楼体结构形式分类： 砖木结构、 砖混结构、 钢混结构、
钢结构
按房屋类型划分 ：平层、跃层、复式、错层
商品房 ：主要指由各个房地产卡发公司建设，以赢利为目的，按
市场规律经营的房屋。
从销售角度分为：现房销售和期房销售；从销售对象分为：内销
商品房和外销商品房
房地产证：包括土地使用证、房屋所有权证
银行按揭：是指购房抵押贷款，是购房者将所购房屋之产权作为
抵押， 由银行先行支付房款给开发商， 然后由购房者每月向银行分期
支付本金和利息， 按揭成数是5 成到 8 成不等， 期限是住宅最多可到
30 年，商业最多可到 10 年。
样板房 ： 是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售
楼书而定的房子。
契税 ：是指房屋产权发生转移是，就当事人所定契约，按房价的
一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费， 是对房地产变
动征收的一种专门税种，约为房价的 %
均价 ：指将各单位的销售价格相加之后的和数/单位面积建筑的
和数，即为均价。
基价：即为基础价，是指通过核算而确定的每平方米商品房基本
价格。
起价; 即为起步价，是指某物业各楼层，销售价格中的最低价格。
标准层 ：指平面布置相同的住宅楼层。
合作建房 ：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金
合作开发房地产的房地产开发形式。
人均总占地面积（ 平方米/人）：人均总占地面积=建筑红线内总
用地/本小区规划居住总人数。
人口毛密度 ：即