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（店铺管理）商铺策划经典
项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来
的商户，主要表现为转换行业的商户。
B、显性客户群：可分为投资者和经营者
a、投资者：
1、本区域的商铺投资者；
2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者；
b、经营者：
1、经营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店；
2、一些准备设立办事处的装饰公司；
3、本区域的高档品牌装饰经营者；4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者；
二本项目商铺的销售方案
此次本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越
多越好,最低控制在 500 万元左右。商铺现余 47 户，每户按 60┫
计算,销售均价以 3900 元/┫计算,则此次商铺应回笼金额为
万元。
根据市场分析，销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。
（一）以租代售。（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营
门槛）
以租代售，就是客户一开始先付总房款的 30%作为购房定金，并
与开发商签订一至两年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性
付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交
纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正
式购房合同；若客户无意购买，则向客户返还开始交纳的购房定
金。
以 租 代 售 这 种 方 式 降 低 了 置 业 者 门 槛 ， 首 付 大 概 7 万 元
（60*3900*=70200）即可，缩短了销售周期，有利于打开市
场形***气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于发展
商资金快速全面的回笼。
根据我们对当涂县市场的实地调查发现，当涂县商铺月租金为
12―28 元/┫不等。
月租金（元/┫）占调查的比例1210%
1620%
1820%
2020%
2410%
2610%
2810%
均价为 总计为 100%
从上表看，当涂县域内的月租额可以分为 12 元/┫的低价段，
16―20 元/┫的中价段，24―28 元/┫的高价段。虽然 16―20 元
/┫占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、
业主和顾客的关系等外部因素，这部分价位相对有些保守。本项
目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故取中段价位的均价 18
元/┫和高价段的均价 26 元/┫为其变化幅度，因此我们的商铺
租金定价取其中高价位的均价 22 元/┫。
针对这个租金定价，对于我们这个项目，以租代售这种销售方式
在租赁套数上应有限制，若全部以这种方式销售，则回笼资金才
达 万元（租赁合同以一年为期限）。
（二）直接销售。（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资
回报的顾虑）
我们这里所说的直接销售包括三种具体形式：(采
取此种方式购房可以给予一定优惠)；(签订合同时先付总房款的 40%,房屋封顶时再付 40%,交房时最后付 20%);
(首付为总房款的 50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。
这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但
提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展
商资金回笼。
因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销
售方式相结合的销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性进
行了相关分析。
（三）销售方式组合分析。
一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的，而对于分
期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资
金回笼。（据保守估计，计划销售占总户的 85%，计 40 户）
下表―租售月租金以 22 元/┫收取，租赁合同以一年为期限
户数（户）面积（┫）房款（元）备注
以租代售 159001290600 房款 30%+一年租金
一次性付款（含按揭）106002340000
分期付款 159001404000 总房款 40%，（一年内封顶可收回总房款
的 80%）
销售总计 4024005034600
（四）投资回报分析。
无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。姑孰商