文档介绍：谨呈：河南鑫苑置业有限公司
[2009]-ZZTZH
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中央行政区
郑东新客站
本项目
启示——
虽然项目所在区域被规划为商住物流区，但因项目区域与CBD、中央行政区毗邻，其住宅市场价值更具吸引力。因为房地产的发展可以打破原有政策规划形式，展现属于自身特性的版块，从项目周住宅楼盘分布明显得出，项目所在区域，决不是一个物流区能限定的，周边多个政府单位住房、大型国企业住房及其居住用地规划，可见本区域必须成为一高档的居住生活区，这就给项目一种压力与动力，必须将本项目做成区域的“标签”楼盘。
区域发展
郑州公路客运中心
郑州公路客运中心距新郑州火车站140多米，建筑容量约5万平方米，，年设计客流量3800万人次，将于2009年年底开工建设，2011年建成，与新郑州火车站同时投入使用。
郑州市图书馆
郑州市图书馆新馆址被金水东路、黄河东路、农业东路、七里河环抱，位于河北岸，距离郑东CBD直线距离仅1公里。具体位置在客文二街以南、兴荣街以北、民生路以西。总占地面积5万平方米，，投资规模和建筑面积，位居目前全国省会城市前列。
规划中的郑州市奥林匹克体育中心位于郑东新区，共由万人体育馆、网球中心、运动员公寓、兴奋剂检测中心四部分组成，，总建筑投资8亿多人民币。这也是郑州市历史上规模最大、投资最多的一项大型体育设施，
郑州市奥林匹克体育中心
郑州客运东站（新建京广客运专线郑州东站）位于郑东新区CBD中心东南约3公里处，金水东路与商都路（郑汴路）之间，新107国道两侧 。项目投资75亿元，于09年6月正式开工建设。总工期30个月，将于2011年底建成投入使用。郑州东站是个综合枢纽站，该站将成为亚洲地区最大的火车站。
郑州客运东站
片区规划——郑东新区“四大标志性”配套规划与开工建设，主导着城市发展居住方向，为鑫苑东区项目的价值提升提供
了有利支撑！
区域发展
地产发展——片区在售楼盘分布交通干线沿线, 鑫苑东区项目将有机会成为CBD南片区居住的核心楼盘。
项目所在区域在售楼盘大多沿主干道分布。西面中州大道沿线福泽门、正弘山、红星蚂蚁SOHO；北面金水东路沿线SOHO新干线、辉达新领地、观屿国际；南面商都沿线亚星SOHO、旭日龙园、东方港湾；商鼎路沿线阳光·公园道、顺驰· 中央特区；东风东路沿线绿地·卢浮公馆、 高速·奥兰花园、绿地·原盛国际等项目，依托运外部良好交通条件对区域的楼市形成一种围合式发展态势，区域发展缺乏引领区域发展的项目，其为本项目的开发入市提供良好契机。
启示——
项目位处的CBD南房地产版块，虽没有超级大盘出现，但周边已形成一种无形的高端居住氛围，区域包括国土资源厅住区、法院住区、公安系统居住区、交通系统住居、报业集团居区与省人大家属院（旭日龙园在建）等多个政企业单位住房，同时又有知名开发商开发楼盘（绿地·卢浮公馆、正商·东方港湾、中央特区等多个商品住区）物业形态丰富，在项目入市阶段，将对项目造成分流客户、挑战江湖地位、压迫形象高度的竞争压力。对于项目来讲，如何从这样的市场环境中“突围”或者“爆发”，将成为项目从开发到营销的过程中必须严阵以待的命题，或者说，将成为项目可持续发展的关键问题。
区域发展
项目在售楼盘分布图
阳光 公园道
本项目
交流项目开发环境与前景
1
同致行思考
郑东新区发展背景
鑫苑模式启示
【同致行思考】
项目属性定位
项目地块价值
郑东版块市场发展
项目发展方向
在售楼盘——规模适中，大部分楼盘容积率在3-4之间，在相类似的容积率下，提高项目居住舒适度、产品性价比在竟争中制造优势。
CBD东南板块在售楼盘信息一览表
项目名称
物业类型
总占地面积(万㎡）
总建筑面积（万㎡）
容积率
已推售体量（万㎡）
套数
整体均价（元/㎡）
福泽门
高层住宅
1178
5780
正弘山
高层住宅
30
2360
5100
中央特区5
小高层、高层住宅
70
1961
5200
正商东方港湾
高层住宅
1383
5600
高速奥