河南中牟商都大道的项目前期定位与营销推广的策略.ppt

文档介绍：*
区域市场分析
区域在售项目客户特征分析
小结：
本案周边在售楼盘至少有70%客户非中牟本地人、并且规模越大、推广渠道覆盖面越广、非中牟本地人客户比例越大。
调查中，非中牟本地人客户中，实际郑州本地人比例约在40%，其他均为周边做生区域项目包装展示分析
启示：体验式营销，通过合理的项目价值包装展示，最大化塑造项目高品质形象。
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区域市场分析
中牟新区楼市分析小结
整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新城区价格较老城区高。
整体市场均价前期上涨迅速。08年上半年受整个房地产市场大环境影响销售形势不太乐观。09年随着整体形势向好，市场逐步回暖。后期上升空间压力较大，市场操作空间有，但是难度增大，需要在产品优势、性价比等方面发力。
整个中牟新城区总体市场容量向郑州市区扩散、主要辐射郑东新区和郑州东南区的专业市场。
客群目标趋同，需要进一步细分，挖掘细分市场，否则难逃“一锅里抢肉”的非理性竞争。
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区域市场分析
中牟新区楼市分析小结
高性价比产品、产品创新项目受市场追捧。
项目营销推广手段普遍有限，主要以户外和网络为主、形象包装差。
未来市场竞争更加激烈；目前商都大道两侧土地已被大部分开发商囤积（典型项目建业囤积2000亩、龙跃地产囤积500亩），加上即将推出的阳光御翠园（12万㎡南法式低密度洋房）、翡翠明珠（总建面积10万㎡、集多层、小高层、高层的综合社区）。本案周边市场外部环境竞争异常激烈。
关键词：价格压力 客户趋同 产品创新 高性价比 竞争市场
不能拿老思路去看2019年的中牟市场！！！
定位篇
项目分析
客户群体
产品建议
产品爆市
整体定位
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项目分析
项目地块地处商都大道与万三路交汇处，交通便捷，进入性强，通达性强
项目所处的位置是中牟新区的核心区域，西接郑州，是城市的发展方向和城市未来。
项目位居新区核心地带，未来发展前景无限
项目在城市中的位置
本案
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项目分析
项目经济技术指标
名称
数量
总用地面积
㎡
可建设总用地面积
㎡
总建筑面积
㎡
容积率

物业形态方面，只有“小高层”、“小高层+高层”或“多层+小高层+高层”的组合，。
按照目前本区域竞争项目的投放情况看，多数为“多层+小高层”的组合，虽然未来小高层和高层投放比例会逐渐加大，但考虑到目前项目即将面对的竞争市场，项目初期增加部分多层作为点缀是十分必要的。
因此，建议本项目以“多层+小高层+高层”方式进行，无论在产品组合方面，在后期产品推出策略上，都会使项目保持相对有利的地位。
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项目分析
项目地块分析
区域成熟度低，较为荒凉。前地块周边主要分布有耕地、村庄等，且目前郑汴路两侧绿化正在做及周边多个项目正在施工，区域成熟度低，较为荒凉。
目前位置略偏，交通状况较差。地块位于中牟新区西部，位置略偏。紧靠近郑汴路，但出行不便。
商都大道
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项目分析
项目地块分析
目前周边缺少生活配套。地块周边区域刚开始开发，目前区域内主要为大量的空地，且多条规划道路未修通，周边市政、生活等各项配套均严重缺乏；
区域未来发展潜力较大。虽目前区域比较荒凉，但由于“郑汴一体化”的带动，中牟县重点向西发展，随着郑州东扩步伐的加快，以及中牟县在郑汴一体化中所独特的地理位置，未来区域发展潜力较大。
骨病医院
地块现场
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项目分析
SWOT
区域发展潜力较大；
靠近商都大道，交通便利；
产品、规划区分市场；
盛煌品牌影响力；
区域快速发展所面临的机遇；
产品设计、景观规划机会；
市场需求量大；
地铁一号线的动工；
周边可供开发的土地较多，潜在竞争较大；
市场投放量大；
本地客户购房实力有限；
国家调控政策的影响；
位置相对略偏西；
周边缺少必要的生活配套设施；
目前缺少公共交通，出行不便；
S
O
T
W
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SWOT分析
项目分析
内部价值
外部机遇
优势strength
劣势weakness
机会opportunity
威胁threats
发挥优势
抢占机会
利用机会
克服劣势
减小劣势
避免威胁
发挥优势
转化威胁
SWOT交叉分析
前景：放大区域
产品：凸显项目
形象：拔高项目
运作：把控项目
价格：小步快跑
营销：大众推广
好前景、好地段、好产品
未来价值
高性价比
市场形象
入市时间
利润最大
小众营销
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SWOT分析
项目分析
SWOT分析下的项目运作思考
整合有效价值资源，树立鲜明的项目定位，使市场形成对项目独一无二的形象认知。
以产品核心竞争力为主体，全面展示项目