文档介绍：房地产行业(开发企业)信用评价指标体系(试行) 一级指标二级指标三级指标权重指标说明评价标准及评价方法修改备注 1. 企业客观信用能力 20分经营年限 2分经营年限是企业建设与成长的年限, 一定程度反映企业信用建设, 两者正相关。企业经营年限未满 2 年得分, 2-5 年得分, 5 年以上 2分按照《房地产开发企业资质管理规定》一级资质的要求是开发经营5 年以上,同时考虑房地产企业发展规律也是 5 年以内为快速发展期。因此确定 5 年为一个评价期注册资本 1分该指标反映公司法人的财产权, 是企业从事经营活动、承担债务责任的基础。注册资本与本级资质要求的最低注册资本等值得2分企业注册资本是最基本的要求, 评价要求只要达到相应资质要求的注册金额即可得分,同时所占权重只需要有此项参与即可,因此调整为 1 分。银行资信等级 2分银行主要关注企业能否按时还本付息,主要考查财务、管理及项目情况等,直接反映企业对银行的信用能力和履约情况。由企业提供银行信用等级证明, AAA 级得 2分, AA 级得分, A 级得 1 分, B 级以下不得分; 若银行等级标准不同,按上述标准折算。开发能力近三年开发面积 2分该指标主要依据企业资质等级考核企业近三年的开发能力。企业近三年累计竣工量/ 本级资质要求的最低竣工量,比值大于 2得2 分, 1-2 之间(包括 2) 得分,等于 1得1 分,小于 1 不得分。上年开发面积 2分该指标主要依据企业资质等级考核企业上一年的开发能力。上一年开发面积/ 本级资质要求的最低开发面积,比值大于 2得2 分, 1-2 之间(包括 2)得分,等于 1得1 分,小于 1 不得分。人员素质 2分该项指标主要是根据企业的资质等级,考察企业管理、技术人员专业结构配置是否合理。专业管理人员、中级以上职称管理人员、持有资格证书的专业人员符合本级资质规定人员数量和要求的,得 2 分,不符合的不得分。该项是开发企业资质要求的基本项,同时也是企业发展必须具备的人员素质,因此调高 1分企业主要股东素质 4分该项指标主要反映企业在经营过程中的战略决策和发展目标企业领导人获得省级以上荣誉 2分一级指标二级指标三级指标权重指标说明评价标准及评价方法 1. 企业客观信用能力 20分财务信用能力9分偿债能力 3分偿债能力是反映企业财务状况的重要标志,可以反映企业持续经营的能力和风险,有助于对企业未来收益进行预测。长期偿债能力考察产权比率;短期偿债能力考察现金流动负债比和流动比率。根据国资委发布的房地产全行业财务水平, 产权比率、现金流动负债比和流动比率每项优秀得 1 分,良好得分,平均水平得分。其中,产权比率= 负债/ 所有者权益,流动比率= 流动资产/ 流动负债,现金流动负债比= 经营活动现金流量/ 流动负债。运营能力 2分运营能力是指企业基于外部市场环境的约束, 通过内部人力资源和生产资料的配置组合而对财务目标实现所产生作用的大小,反映了企业持续经营、良性发展的能力。主要考察应收账款周转率和存货周转率。根据国资委发布的房地产全行业财务水平, 存货周转率和应收账款周转率优秀得 1分, 良好得分, 平均水平得分。存货周转率= 销售收入/ 存货,应收账款周转率= 销售收入/ 应收账款发展能力 2分发展能力是企业在生存的基础上,扩大规模、壮大实力的潜在能力,是企业竞争力指标。主要考察近三年主营业务收入平均增长率和近三年资本平均增长率。由于下一年度的增长是建立在上一年度的基础上的,即相当于复利的概念,故采用几何增长率。根据国资委发布的房地产全行业财务水平, 近三年主营业务收入平均增长率和近三年资本平均增长率优秀得 1分, 良好得分,平均水平得分。近三年平均增长率采用几何增长率计算。盈利能力 2分盈利是企业承担的对所有者的第一责任,只有企业盈利才能保障所有者的利益。主要考察近三年企业平均总资产收益率和近三年净资产收益率。根据国资委发布的房地产全行业财务水平, 每项指标优秀得 1 分,良好得分,平均水平得分。总资产收益率= 净收益/ 总资产, 净资产收益率= 净收益/ 所有者权益。一级指标二级指标三级指标权重指标说明评价标准及评价方法 2 企业经营信用情况 45分企业开发前期信用 10分土地运作信用 4分该指标主要反映企业与政府之间有关土地方面的信用情况,着重考察企业是否按程序获取土地,按合同履行义务。企业近三年在获取土地过程中未严格遵守程序的,根据实际情