文档介绍：1 本文仅供客户内部使用,版权归武汉思源经纪所有,未经书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈:武汉银湖科技发展有限公司 2012 年4月 20 日光谷未来之光营销推广报告 2 目录最后补武汉别墅市场发展历程 123武汉五大别墅板块分析武汉别墅市场现状分析 5本项目竞争个案选取 4 2010 年武汉市别墅销量前三甲案例启示武汉别墅市场研究项目本体分析项目客户研究价格预判 45项目推量分析及去化预估项目市场定位营销策略总体营销策略 123现场展示策略推广策略营销执行计划 3 传统写字楼发展历程发展演变:从早期的简陋商住楼到普通的商务写字楼,再到尊贵时尚、商务气息十足的 5A 甲级写字楼,武汉市写字楼经历了三个阶段的发展过程。市场培育阶段初步成熟阶段萌芽初级阶段武广 SOHO 凯旋门广场新世界国贸经开万达泰合广场武汉广场商务氛围差氛围及配套成形奢豪尊贵感极强 4 高端写字楼供不应求目前武汉市甲级高端写字楼所占的比例不到十分之一。虽然近年来武汉甲级写字楼的需求量年,增长都在 20% 以上, 但面对企业需求持续旺盛,武汉写字楼有效供应却是严重不足。像新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的“满租”现象。传统写字楼动态武汉写字楼正处于一个由慢转快的加速时期,经济发展催动写字楼市场成熟 5 发展趋势一: GDP 过 5000 亿,写字楼市场将会快速崛起据统计,当一个城市 GDP 达到 3000 亿时,住宅将进入飞速发展期, 4000 亿时商业将超越住宅成为投资热点,跨入 5000 亿时,写字楼市场将会快速崛起, 2010 年武汉 GDP 破 5000 亿。发展趋势二:投资客、市场资金向写字楼市场转移受住宅市场房价居高不下,住宅租金相对下滑,投资风险倍增的影响,许多个人投资者纷纷把资金投入到政策无影响, 市场需求激增,空置率较低的写字楼市场。”发展趋势三:价格价格价值仍处于洼地,但未来将逐步拉升。目前,写字楼和住宅仍存在价格倒挂;在光谷,人均面积远远低于一线城市平均标准;价格也处于低位运行阶段。传统写字楼趋势 6 ?潜在供应量:近十年来,武汉整体写字楼市场发展突飞猛进,但优质甲级写字楼供应偏少;预计未来供应量将有一定提升; ?市场供求量:写字楼市场需求发展强劲,空置率一路走低,尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况; ?租金及售价:写字楼租金上涨速度出现加快趋势,销售价格也开始走出价格洼地,目前甲级写字楼基本只租不售,租赁行情不断看涨; ?客户需求量:现代服务业对写字楼的需求最为旺盛,第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。传统写字楼趋势 7 市场定位思考传统写字楼市场租售两旺是否意味着本案就可随行就市,前景一片大好? 传统写字楼市场租售两旺是否意味着本案就可随行就市,前景一片大好? 透过表象看本质,本案属于写字楼市场的另一发展方向——“工业写字楼”客户结构与置业动机皆存在较大差异透过表象看本质,本案属于写字楼市场的另一发展方向——“工业写字楼”客户结构与置业动机皆存在较大差异我司认为,将工业写字楼做为单独课题研究, 更有助于精准客观的判断市场并制定相应策略 8 工业写字楼特征类别传统写字楼工业写字楼所处地段城市中心城市中心项目配套自身外围配套兼有自身外围配套兼有硬件设施高品高档中质中档物业形态高层、超高层小高、高层购买客群自用投资皆有,不限购不限贷自用为主,限购限贷工业写字楼与传统写字楼相比,在硬件配置与物业形态有一定差异,但主要区别还是体现在购买客群与置业动机工业写字楼与传统写字楼相比,在硬件配置与物业形态有一定差异,但主要区别还是体现在购买客群与置业动机 9 工业写字楼购买限制(仅供参考) 客户隐性需求与本案前期推广主打“投资需求”的利益点存在偏差客户隐性需求与本案前期推广主打“投资需求”的利益点存在偏差客户限制:主要针对大型企业自用销售,部分项目还有对客户年纳税收入限定面积限制:最小销售面积 300 平方,带来置业门槛以及总价较高等问题付款限制:工业地产银行不能办理银行按揭,对客户资金实力要求较高注册限制:工业写字楼需要企业将项目所在地做为注册地,才可以减少使用不便交易限制:工业写字楼在交易方面限制,转让或出售存在不便。购买工业写字楼客群基本以满足自用的企业法人及业主极少数具备特殊投资需求(资产固化)的企业客户,数量基本可以忽略 10 工业写字楼客户特征分析不同类别写字楼行业壁垒清晰,行业特性决定客户置业行为?能源?生产?制造?物流?电子?金融?保险? IT?服务行业不同工业写字楼传统写字楼以自用为主不依赖于市中心区域办公的行业多为借助优越的地理环境,展示企业实力或形象