文档介绍：从规划角度看城市综合体的开发
摘要: 本文以城市规划专业为基本视角,结合相关房地产开发管理知识,通过对国内外成功案例的研究总结,从城市综合体的概念和起源入手剖析其特质,然后对城市综合体开发中的一些规划类因素进行分析,了解其基础,体开发经验的总结可以看到,一个成功的城市综合体必然需要规划控制,它不能无的放矢的随处建造,也不能毫无限制的膨胀开发,更不会是一蹴而就的。
规划选址要求
(1)城市综合体开发所在位置通常要求为城市的核心区,具有一定的人流和消费基础。
(2)需要拥有交通便捷这一区位优势。
(3)需要具备完善的生活系统。
规划周期分析
城市综合体开发周期跟城市经济能力和地块选址有关,在开发过程中必须要有商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。一般要求开发商要有能力结合城市规划目标有计划的控制开发节奏,一般需要3~5年的开发周期,新城区开发相对快些,如杭州万象城(规划周期5年);而由于旧城改造等原因,在市中心区域开发的周期往往较长,通常采取片区逐步分期开发的模式,如上海新天地(整体开发约15年,开发程序如下表)。
图3. 上海新天地鸟瞰
3 城市综合体空间组织
对一个城市进行城市综合体开发前,要分析研究该城市的各种零售功能、商务办公功能以及其他具体功能的现状和发展趋势,同时还要分析各功能场所的空间选择****惯,结合所需的辅助配套条件(如交通方式、货物运输等)的要求程度,才能确定城市综合体规划中每一种功能的地价区位的位序,为了实现城市综合体内各个物业综合价值的最大化,不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间组织。
空间布局分析
立体化空间布局指在城市综合体中利用空间竖向层面来组织和布置各功能区域的混合。这一混合使用的形式一般表现为城市综合体的建筑内部是由多种不同的使用功能在不同层面上相互组合而成。而在其地面层上多是公共性质的功能空间,如商业零售、服务大厅等;高层部分则集聚的是相对私人化的功能空间,如办公、公寓等。
平行空间组合形式是指在同一空间层面上同类功能空间的组织布局的混合使用方式。该类型的产生是由于城市综合体中同类功能的组合使用存在竞争性、互补性、辅助性的功能关系,例如办公、商厦附近的餐饮功能等。在使用平行空间组合形式布局时需要在同一范围层面上对这些同类功能使用进行准确推测,空间分布上规划组合布局适当,才能够达到城市综合体经济收益增长的目的。
由于城市综合体在其运作过程中明显会受到时间段的影响,因此出现了利用服务时间区段的交叉来使用各功能空间的组合形式。通过把不同时间段的功能组合在同一系列的空间区域中,空间使用能够持续较长的时间,能得到空间的充分利用,这即是多时间区段混合组合的形式。在城市综合体同一区域中,利用一天不同时间段的特性,灵活的调动不同功能不断运转,从而使得城市综合体拥有更高的空间使用效率,这是保持城市综合体持续活力的最有效手段。
在城市综合体中的人群行为各有不同,一类是以工作目的为主的人群,这类人群在室外活动的流动速度比较快,在室内滞留的时间相对较长,有固定的休息时间;另一类是以购物娱乐目的为主的人群,与前类人群不同,这些人群在室外有较长的逗留时间。无论哪类人群都伴有偶发性和多样性的其它活动行为,如休息、集会、进餐、社交等活动。因此,多活动层次是指活动内容多元化的组合方式,在城市综合体的空间组合上要注重活动空间的主次排列、层次结构以及多元化的使用特性,尤其各公共空间之间的联系,需要公共活动特质相互链接。
功能组织分析
由于城市综合体的包容性,因此它的功能选择的范围很宽。从成功的实践中来看,功能组织不合理是造成城市综合体失败的重要原因。而这其中,最核心的问题是如何能做到各种功能的目标客群一致,又能做到有效的交叉互动。解决这一问题的关键在于综合体内部功能的组织,城市综合体中各物业功能的确定是一个非常复杂的过程,与城市的经济特点、地域文化等要素息息相关,同时又由其开发选址区域所决定。
(1)地块规划指标、政府要求;
(2)市场状况;
(3)项目的整体定位;
(4)开发单位预期的收益目标。
(1)在城市商务集中的CBD地区,一般以写字楼、酒店