文档介绍：中国长租公寓市场分析
 
 
摘要：我国住房租赁市场进入新的发展阶段，长租公寓市场是国家推行的“租售并举”的重要手段。本文从长租公寓的市场需求、市场供给、国家政策以及海外优秀发展经验四个方面进行了简析。
关键词：长租公寓；租对这部分需求按照城市进行分拆并计算来看，一二线城市是租赁市场的主要市场。
2016年，我国城市化率为57%，且目前仍然亿年均超过1%的速度增长。我国城市化已经进入第二阶段，即人口从中小城市向大城市进一步聚集，特大城市的聚集效应出现放缓。房屋租赁规模在这样的形势下继续扩大是必然事件。如果将房地产市场拆分为新房市场、二手房市场以及租赁市场份额，中国房地产市
场自1998年市场化改革发展至今，新房市场始终占据最大的份额，占比高达55%，二手房市场份额占比约39%，租赁市场份额的占比极小，仅为6%。与美国和日本的房地产市场构成来看，我国租赁市场的市场占比存在较大的提升空间，目前的畸形状况也和我国所处的发展阶段紧密相连。
市场供给：
目前已经有优客逸家等大量专业租赁公司进入该领域。房地产开发商与地产中介服务机构也迅速加入竞争。根据克尔瑞研究中心数据显示[4]，全国前30的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等也加入到了服务长租公寓的市场中。
政策支持：
2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》提出了“租售并举”和大力发展“住房租赁市场”，开启了我国新一阶段住房制度改革的浪潮。
2017年5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布
2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。该举措既能够盘活低效集体建设用地，又能够拓宽集体经济组织与农民的增收渠道。
“租售并举”制度的推出，住房保障政策从“购房”保障调整为“租赁”保障，将保障重点由原来的保障居民住房产权转换为保障居民居住权。
海外经验借鉴：
在翻阅了关于海外的住房租赁市场报告《长租公寓：政策风起，未来可期》（崔娟撰写）后，挑选了德国、新加坡两个发达国家的优秀管理经验作为借鉴[5]。
德国租赁需求人口约为55%。而在德国的高度发达城市（如：柏林、慕尼黑等），租赁人口的比重更大，基本在75%以上。德国的房屋租赁市场遵从市场经济的原则，政府做得更多的是在规则制定方面的限制。从租赁住房的供应主体看，市场化房屋租赁机构与个体供应是最主要的力量：私人供应占比约为39%，机构供应占比约为40%，而住房合作社供应与福利房占比分别为9%和12%。德国的租赁保障体系较为完善，主要体现在以下三个方面：
首先，严格限定房租。《租金水平法》规定，德国各州政府制定住房租赁市场的“价格参照表”。该表具有法律效力，若出租人的房租超过“合理价格”的20%，将构成犯罪；超过50%，将面临牢狱之灾。同时，房租上涨必须满足连续15个月内没有涨价，且涨幅不得超过10%，3年之内，不允许房租涨幅超过20%。
第二，德国政府坚决维护租赁合同的稳定性。《住房租赁法》规定，如果租房合同的一方要终止合同，必须提前3个月通知对