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动态盈利实力指标及其计算
一、财务净现值
财务净现值〔FNPV〕，是指工程按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic〔史记：ic有两个内涵，一是行业的基准收益率，二是企业设定的目标收益率，这两者是有区分的〕，将工程计算期内各年出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比拟，当FIRR大于或等于ic时，那么认为工程在财务上是可以承受的。如FIRR小于ic，那么工程不行承受。
解读：把财务内部收益率视为工程投资所能支付的最高贷款利率，是在全投资前提下的，即全投资预期投资收益率＝贷款利率，此时在计算期内每笔收入都是支付给银行的本息，本利折现后等于贷款金额，即各年净现金流量现值等于零，作为房地产工程的投资商不赔不赚，相当于替银行打工了，白忙活一场。假设贷款利率＜财务内部收益率，那么投资商还有赚头；假设贷款利率＞财务内部收益率，那么工程亏损，投资商还要赔钱。
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当投资工程的现金流量具有一个内部收益率时，其净现值函数NPV〔i〕如图6－3所示。从图6－3中可以看出，当i值小于FIRR时，对于全部的i值，NPV都是正值；当i值大于FIRR时，对于全部的i值，NPV都是负值。
值得留意的是，求解FIRR的理论方程应有n个解，这也就引发了对工程内部收益率唯一性的探讨。探究说明：对于常规工程〔净现金流量的正负号在工程寿命期内仅有一次变更〕FIRR有唯一实数解；对于特殊规工程〔净现金流量的正负号在工程寿命期内有屡次变更〕计算FIRR的方程可能有多个实数解。因为工程的FIRR是唯一的，假如计算FIRR的方程有多个实数解，须依据FIRR的经济含义对计算出的实数解进展检验，以确定是否能用FIRR评价该工程。
【2003年试题】对于投资者认为经济可行的房地产投资工程，其投资的财务内部收益率确定要大于银行贷款利率。〔　〕
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答案：√
【2005、2007年试题】以下关于内部收益率的表述中，正确的有〔　〕。
A．内部收益率总是大于目标收益率
B．内部收益率是当工程寿命期终了时全部投资正好被收回的收益率
C．同一工程的全投资内部收益率必需高于资本金内部收益率
D．内部收益率是投资者可以承受的最高贷款利率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
答案：BD
解析：收益率〔折现率或酬报率〕与风险正相关，风险越大那么收益率越高，财务内部收益率也是一种收益率。同一工程的全投资内部收益率一般是低于资本金内部收益率的。
［例6－2］某投资者以10000元/㎡的价格购置了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购置该写字楼的过程中，又支付了相当于购置价格4%的契税、0．5%的手续费、0．5%的律师费用和0．3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购置投资和各种税费均由投资者的资本金〔股本金〕支付，相当于楼价70%的购置投资来自期限为15年、固定利率为7．5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/㎡，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年起先出租率到达95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营费用为毛租金收入的28%。假如购置投资发生在第1年的年初，每年的营业收入、运营费用和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和
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14%。试计算该投资工程全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判定该工程的可行性。〔史记：是置业投资工程中的出租情形〕
［解］
〔1〕写字楼购置总价：27000㎡×l0000元/㎡＝27000万元
〔2〕写字楼购置过程中的税费：
27000万元×〔4%＋0．5%＋0．5%＋0．3%〕＝1431万元
〔3〕投资者投入的资本金：27000万元×30%＋1431万元＝9531万元
〔4〕抵押贷款金额：27000万元×70%＝18900万元
〔5〕抵押贷款年还本付息额：
A＝P×i/［1－〔1＋i〕－n］＝18900万元×7．5%/［1－〔1＋7．5%〕－15］＝2141．13万元
〔6〕工程投资现金流量表：
年份
0
1
2
3
4～15
16～48
可出租面积〔㎡〕
27000
27000
27000
27000
27000
出租率
65%
75%
85%
95%
95%
月租金水平〔元/㎡〕
160
160
160
160
160
营业收入〔毛租金收入，万元
3369．6
3888．0
4406．4
4924．8
4924．8
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〕
运营费用〔万元〕
-943．5
-1088．6
-1233．