文档介绍：盐城碧桂园项目管理部
2015 年 12月 24 日
盐城碧桂园二期项目启动会项目汇报
目录
策划背景
第一部分
策划目标
第二部分
前置策划
第三部分
工程策划
第四部分
质量策划
第五部分
情况：
至今共推1334套房源，去化65%
客户群分析：
城区70%，乡镇20%，外地客10%
楼盘特点：
位于城南新区人民南路主干道与海潮路交汇处西，一小盐中双学区，聚龙湖商圈、中南城购物商圈1公里、地源热泵供暖。
本案
盐都区政府
香苑西园
一、策划背景—周边竞品分析
香苑东园
项目体量：
总建面 30 万㎡；占地 150 亩；
开发商：
盐城市乾盛房地产开发有限责任公司
开盘时间：
2015年2月
产品信息
洋房4844/元㎡（毛坯）
热销产品：
洋房139-197㎡大三房
去化情况：
至今共推1156套房源，去化45%
客户群分析：
城区70%，乡镇20%，外地客10%
楼盘特点：
水景住宅、儿童乐园、3000㎡大水景，一小盐中双学区，聚龙湖商圈、中南城购物商圈1公里。
本案
盐都区政府
香苑东园
一、策划背景—周边竞品分析
一、策划背景—项目优势
市场情况
盐城市场中南、中海、恒大等知名开发商进驻较早，市场以刚需产品为主，竞争激烈。别墅、大平层产品多为本地开发商开发，别墅产品档次较低。现阶段，区域内竞品项目纷纷配置别墅产品，抢占别墅市场，如中南世纪城、凤凰汇等均已获取新地块并计划开发别墅产品，预计与我司同期开盘，竞争压力大。部分楼盘已交付使用，物业管理较差。我司配套等相对不及竞品成熟，但二期别墅、大平层分别为组团式产品，低容宜居，项目内外规划配套完善，物业服务优质。
不得不买的6大理由
项目地块位于盐城市盐都区，城西南城市发展方向，环境及发展潜力均较大。客户群体主要来自市区（城西及城中）及周边重点乡镇
竞品楼盘别墅、大平层客户调研
当地大平层、别墅客户以改善型为主，以盐城本地客户为主；
客户来源
比例
城区客户
70%
周边乡镇
20%
外地客户
10%
售价及产品建议：别墅产品建议毛坯售价14400元/㎡左右；18层高层产品建议精装售价5700元/㎡；30层高层产品建议精装售价6200元/㎡。
一、策划背景—客户分析
龙泊湾主力户型分析：
B户型(极具畅销)
均采用了方正户型布局，南北通透，双居室皆为南向朝阳，并配置阳台使其视野开阔，充分享受阳光，其经典设计理念深受当地百姓欢迎。
E户型
户型3+1室4设计，该户型单电梯直接入户，体现尊贵感。
一、策划背景—周边竞品户型分析
香苑西园主力户型分析
西园经典畅销户型分析：
1、超大入户花园充分享受全天后
日光；
2、户型方正、布局合理、动静分
离；
3、主卧配备卫生间，起居生活便
利，私密性良好；
4、两居室及客厅均朝南，极致采
光；
5、阳台面积大，充分吸收阳光；
6、带有供暖设施，入住舒服度高。
一、策划背景—周边竞品户型分析
香苑东园主力户型分析
东园在售户型分析：
优势：1、入户处玄关设计充分保证隐私性；
2、户型方正、布局合理、动静分离；
3、主卧配备卫生间，起居生活便利，
私密性良好；
劣势：1、户型得房率仅76%；
2、整体结构开肩短、进深长，通透性
能差；
一、策划背景—周边竞品户型分析
优势：
1、南北通透、户型方正、布局
合理；
2、三房朝南，充分享受阳光；
3、超高得房率，约80%-
85%，赠送超大面积；
4、电梯入户，尊贵体验；
YJ140T户型
YJ160T户型
一、策划背景—项目主力户型分析
竞品名称
容积率
主力产品类型
主力户型
主力面积
得房率
装修标准
均价
去化情况
备注
碧桂园

高层洋房
4房2厅
140/160
82%
精装
5700-6200
-
-
龙泊湾

高层洋房
3房2厅
140
78%
毛坯
6700
80%
无
4房2厅
160-180
毛坯
香苑东园

高层洋房
3房2厅
140
76%
毛坯
4844
55%
无
4房2厅
160-200
40%
香苑西园

小高层/高层洋房
3房2厅
140-160
7